Фінансування житлового будівництва: створення інституційних одиниць довгострокового кредитування

Браузер не бачить рисунок або формулу?! Скачайте реферат:
Скачати реферат “Фінансування житлового будівництва створення інституційних одиниць довгострокового кредитування”

З огляду на історію і традиції фінансово-кредитних відносин, що склалися в економіках більшості європейських країн і насамперед у країнах із перехідною економікою було б доцільно створити в Україні систему, у якій суб’єктами довгострокового фінансування житлового будівництва виступали приватні структури проте початкові етапи своєї діяльності вони б здійснювали із підтримкою держави. Створення інституційних одиниць фінансування довгострокового кредитування житлового будівництва (ІОФДКБ ) відбуватиметься шляхом диверсифікації діяльності крупних машинобудівних, приладобудівних підприємств. На сьогоднішній день, галузь машинобудування є однією із основних галузей, яка зумовлює стрімкий розвиток промисловості. Розвиток галузі машинобудування стимулюється як зовнішнім попитом, в основному зі сторони країн СНД, так і внутрішнім. Про це свідчить швидкий ріст експорту продукції машинобудування (51% за чотири місяці 2007 р.), а також збільшення величини інвестицій в основний капітал (32% в реальному вираженні за перший квартал 2007 р.) [205].

Першочерговою умовою створення ІОФДКБ є великй обсяг акціонерного капіталу, тому фінансові установи такого типу будуть створюватись при великих підприємствах. ІОФДКБ  створюватимуться у формі акціонерних товариств. Контрольний пакет акцій (50% +1%) належатиме крупному підприємству машинобудіної галузі. Акціонерами даних інституційних одиниць можуть бути як фізичні так і юридичні особи. Без державної підтримки створення  такого виду фінансових установ не відбудеться. Щоб зацікавити керівників крупних машинобудівних підприємств в створенні такого виду фінансових установ,  доречні будуть податкові пільги.

Основними фінансовими інструментами акумулювання ресурсів на цілі фінансування  довгострокового кредитування житла є: контрактні цільові житлові заощадження, іпотечні цінні папери, депозити, процентні ставки, перші внески позичальників, поліси страхування, пенсійні вклади, тощо. Джерелами кредитних ресурсів ІОФДКБ мають бути тимчасово вільні кошти різних рівнів бюджетів, кошти державних програм, інвестиції страхових компаній, пенсійних фондів, статутний капітал. Із розвитком вторинного ринку заставних, стабілізацією фінансово-кредитної системи на ринку нерухомості в структурі фінансових ресурсів ІОФДКБ повинна збільшуватися частка недержавних фінансових надходжень. ІОФДКБ  створюється з метою фінансування банків на довгострокове кредитування житлового будівництва, фінансування фізичних осіб для купівлі нерухомості. В свою чергу першочерговим завданням ІОФДКБ є залучення коштів страхових компаній, пенсійних фондів шляхом укладання інвестиційних договорів між ними. Привабливістю таких договорів для страхових компаній та пенсійних фондів будуть податкові пільги для них з боку держави і отримання прибутку від інвестиційної діяльності.

Загальні умови функціонування інституційних одиниць фінансування довгострокового кредитування житлового будівництва (ІОФДКБ) визначені (обумовлені) у відповідності до Господарського Кодексу України, Закону України „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, Законах України „Про заставу”, „Про іпотеку”, „Про іпотечні облігації”, „Про банки та банківську діяльність” та інших підзаконних актах виконавчих та законодавчих органів влади, а також на розроблене положення роботи ІОФДКБ. Метою створення ІОФДКБ є отримання вигоди юридичними та фізичними особами від операцій з нерухомістю. Інституційні одиниці фінансування житлового будівництва вважаються створеними після державної реєстрації, отримання відповідних атрибутів, які засвідчують їх юридичну особу (обумовлену величину статутного фонду,  печатку, вдкритий в установах банків розрахунковий рахунок), отримання ліцензії на здійснення діяльності із залучення коштів фізичних та юридичних осіб установників управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю. ІОФДКБ повинні проводити свою діяльність на основі повної господарської самостійності, бути юридичною особою, мати самостійний баланс. Для контролю за правильністю та ефективністю використання коштів ІОФДКБ створюватиметься наглядова рада (рис.3.3.1)

Характеристику працівників інституційних одиниць відповідної організаційної структури управління ІОФДКБ розкрито у табл 3.1.

Таблиця 3.3.1.

Функції керівних посадових осіб ІОФДКБ

Посади працівників

Функції (види діяльності працівників)

Відповідальність та повноваження

Наглядова рада

Здійснює контроль за діяльністю інституційної одиниці

Несе відповідальність перед Зборами акціонерів за результати роботи товариства

Генеральний директор

Визначає стратегію, тактику та політику підприємства, координує та скеровує діяльність працівників, контролює результати діяльності товариства, приймає на роботу та звільняє працівників згідно штатного розпису та відповідно із чинним законодавством, приймає рішення та видає накази щодо діяльності товариства, які є обов’язкові до виконання усіма працівниками тощо

Несе відповідальність перед Зборами акціонерів за результати роботи товариства, використання майна та коштів підприємства, розвток та ефективність діяльності, рівень використання наявних ресурсів, співпрацю з органами державної влади тощо

Директор з правових та адміністративних питань

Здійснює систематичний моніторинг законодавчих та нормативно-правових актів, на засадах яких функціонує підприємство, бере участь у проробці умов договорів, вивчає правові нюанси здійснення видів діяльності, їх оподаткування та оптимізацію податкових платежів, бере участь в управлінні персоналом підприємства

Відповідає перед директором за юридичну відповідальність документації організації, консультування з різних правових питань, вчасне повідомлення про зміни у законодавчих та нормативно-правових актах, відповідає за пошук кваліфікованих  кадрів на вакантні посади

Фінансовий директор

Організовує фінансову діяльність підприємства, спрямовану на забезпечення фінансовими ресурсами виконання планових завдань, керує розробленням проектів перспективних та річних фінансових планів, кредитних заявок, визначає потреби підприємства в кредиті та можливості надання кредитів, організовує розроблення нормативів обігових коштів, забезпечує своєчасне надходження доходів оформлення за встановленими строками фінансово-розрахункових та банківських операцій, виплату заробітної плати працівникам, забезпечує своєчасне складання і подання встановленої фінансової звітності

Відповідає перед директором за правопорушення , скоєні в процесі здійснення фінансової діяльності, за несвоєчасне та неякісне оформлення  документів за дорученням керівника підприємства, неналежне ведення діловодства, а також використання працівками підпорядкованих йому відділів інформації в неслужбових цілях. Має право брати у підготовці проектів наказів, інструкцій, а також інших документів пов’язаних з фінансовою діяльністю

Комерційний директор

Бере участь у розробці та здійсненні заходів щодо раціонального використання ресурсів, виконує роботу по формуванню, веденню та зберіганню бази даних про клієнтів товариства, організовує роботу із видачі кредитів для юридичних та фізичних осіб

Відповідає за: своєчасне та якісне складання документів щодо фінансових операцій із юридичними та фізичними особами, надання недостовірної інформації про кредитоспроможність клієнтів товариства,  несанкціоноване розголошення конфеденційної інформації

Директор юридичного відділу

Здійснює контроль за відповідністю вимогам законодавства проектів, наказів, інструкцій, положень та інших актів правового характеру, які готуються в товаристві, а також у разі потреби бере участь у підготовці цих та інших документів, забезпечує методичне керівництво правовою роботою в фінансовій структурі, подання правової допомоги структурним підрозділам у претензійній роботі, очолює роботу з аналізу і узагальнення результатіврозгляду претензій, судових і арбітражних справ, а також практикм укладання і виконання договорів, забезпечує необхідною інформацією про чинне законодавство, а також організацію роботи з ознайомленням посадових осіб з нормативними актами, які стосуються їх діяльності

Відповідає за: несвоєчасне повідомлення керівництва про зміни в законодавстві, чіткість умов договорів товариства, правопорушення, скоєні в процесі здійснення своєї діяльності. Має право не візувати проекти правових документів, які суперечать діючому законодавству, вимагати та отримувати від керівників структурних підрозділів та фахівців необхідну інформацію та документи

Директор відділу управління персоналом

Організовує роботу з персоналом до загальних цілей розвитку товариства, визначає потребу в персоналі, вивчає ринок праці з метою визначення можливих джерел забезпечення необхідними кадрами, виявляє потребу, організовує та координує навчання персоналу, здійснює підбір кадрів, досліджує мотиваційну сферу працівників

Відповідає за: розроблення посадових інструкцій для працівників товариства, підбір кваліфікованого персоналу, формування корпоративної культури в фінансовій структурі, процес адаптації нових працівників. Має право контролювати дотримання підрозділами товариства правил внутрішнього трудового розпорядку

Головний бухгалтер

Виконує роботу з ведення бухгалтерського обліку майна, зобов’язань, фінансової діяльності, виконує нарахування та перерахування податків і різних видів платежів, виконує роботи по формуанню, веденню та зберріганню бази даних бухгалтерської інформації

Відповідає за: надання недостовірної інформації керівництву щодо фінансового стану товариства, недбале ведення документації. Має право другого підпису фінансових і банківських документів

Директор аналітичного відділу

Бере участь в аналізуванні впливу факторів внутрішнього та зовнішнього середовища функціонування товариства, прогнозуванні несприятливих подій, розробці антикризових заходів

Відповідає за невчасне надання інформації про несприятливі зміни в середовищі функціонування товариства

Директор відділу контролінгу

Здійснює підбір методів та процедур, які забезпечують підготовку і надання інформації для планування, контролювання та прийняття рішення на різних рівнях управління товариством

Відповідає за коректний підбір методів для планування діяльності фінансової установи та здійснення контролювання  

Начальник відділу фінансування юридичних осіб

Бере участь в перевірці фінансових можливостей позичальників, формуванні договорів фінансування, проведення процедури фінансування юридичних осіб, формує базу даних про фінансові можливості, репутацію, успішність попередніх домовленостей клієнтів

Відповідає за безпечність, прибутковість здійснення операцій з фінансування юридичних осіб

Начальник відділу фінансування фізичних осіб

Бере участь в перевірці фінансових можливостей позичальників, формуванні договорів фінансування, проведення процедури фінансування фізичних осіб, формує базу даних про фінансові можливості клієнтів, їх участь в інших програмах фінансування.

Відповідає за безпечність, прибутковість здійснення операцій з фінансування фізичних осіб

Директор відділу казначейства

Здійснює контролювання за видатками та доходами товариства, бере участь у розробці механізмів залучення коштів юридичних та фізичних осіб

Відповідає за порушення ліквідності фінансової установи

ІОДКБ будуть здійснювати два напрямки діяльності перший це рефінансування банків, а другий це довгострокове фінансування фізичних осіб для купівлі нерухомості.

Порядок взаємодії забудовника, ІОФДКБ та замовника (інвестора) у випадку якщо замовник фізична особа такий: при ІОФДКБ створюється фонд фінансування будівництва (ФФБ), який створюється з метою отримання особами довірителями (вони і вносять в нього кошти) житла у власність. Завданнями управителя є залучення на праві довірчої власності коштів від довірителів до фонду, із якого фінансуватиметься будівництво, а також укладення договору із забудовником (будівельною компанією), банком і страховими компаніями.

ІОФДКБ за власною ініціативою створює ФФБ, який не є юридичною особою. ФФБ вважається створеним після затвердження ІОФДКБ, укладання угоди з забудовником з оформленням забезпечення виконання зобов’язань забудовника. Для кожного ФФБ відкривається окремий рахунок.  ІОФДКБ відкриває в обраному банку на своє ім’я окремий поточний рахунок, який є рахунком фонду. Залучені до ФФБ кошти використовуються управителем на умовах договору про участь у ФФБ у порядку, визначеному Привилами ФФБ. ФФБ діє з моменту виконання усіх зобов’язань перед довірителями.

Механізм працює наступним чином: ІОФДКБ укладає із забудовником договір, за яким замовляє йому організувати у встановлені строки спорудження об’єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати замовникам у власність об’єкти інвестування. За кожним об’єктом будівництва забудовник передає ІОФДКБ: технічну характеристику з основними даними щодо споживчих якостей об’єкта будівництва і об’єктів інвестування, перелік об’єктів інвестування для закріплення їх за довірителями на умовах правил ФФБ, майнові права на ці об’єкти інвестування для подальшої передачі довірителям (рис.3.3.2)

Наступним кроком є укладення ІОФДКБ з фізичними та юридичними особами договорів про участь у ФФБ та залучення коштів довірителів в управління для їх спрямування на фінансування спорудження об’єктів будівництва. Після кожного внесення довірителем коштів до ФФБ, ІОФДКБ видає йому Свідоцтво про участь у ФФБ. Після введення об’єкта будівництва в експлуатацію забудовник офіційно повідомляє ІОФДКБ та надає  дані БТІ щодо фактичної загальної площі конкретного об’єкта інвестування для проведення остаточних розрахунків з довірителями. В свою чергу ІОФДКБ надає забудовнику перелік довірителів ФФБ, які мають право отримати закріплений за ними об’єкт інвестування. Довіритель після введення будівництва в експлуатацію здійснює остаточні розрахунки за даними БТІ та обмінює в  ІОФДКБ Свідоцтво про участь у ФФБ на Довідку, що підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об’єкта інвестування. Отриману довідку довіритель надає забудовнику для обміну на ордер на квартиру та повинен підписати Акт прийому-передачі квартири для подальшого оформлення право встановлюваних документів.

За здійснення ІОФДКБ управління Фондом Довіритель винагороду не сплачує. Винагороду управителю сплачує Забудовник обумовлену в договорі між Фінансовою компанією і забудовником.

Другим напрямком діяльності ІОФДКБ є фінансування банків на довгострокове іпотечне кредитування. Щоб отримати кошти для подальшого іпотечного кредитування банки мають право рефінансування шляхом випуску іпотечних облігацій. Згідно Закону України „Про іпотечні облігації” іптечними облігаціями є облігації, виконання зобов’язань емітента за якими забезпечене іпотечним покриттям. Іпотечні облігації є іменними цінними паперами та засвідчують внесення грошових коштів її власником і підтверджують зобов’язання емітента відшкодувати йому номінальну вартість цієї облігації та грошового доходу, а в разі невиконання емітентом зобов’язань за іпотечною облігацією надає її власнику право задовольнити свою вимогу за рахунок іпотечного покриття [201].

Для рефінансування банками формуються пули заставних (рис.3.3.2).

На другому етапі, на основі пулу заставних, банк емітує іпотечні облігації терміном від 1 до 10 років. Згідно Закону України „Про іпотечні облігації” банки можуть випускати тільки звичайні облігації. Банки, які емітую звичайні облігації несуть відповідальність за виконання зобов’язань за такими іпотечними облігаціями іпотечним покриттям та всім іншим своїм майном, на яке відповідно до законодавства може бути звернено стягнення [201]. Найбільш поширені терміни емісії облігацій 3, 5 та 10 років. Величина пулів, як і їх структура, постійно змінюється (видаються нові позики, старі погашаються). Проте банки зобов’язні постійно підтримувати рівновагу між величиною активів пулу і величиною пасивів у формі облігацій. Погашаються облігації в кінці терміну разовим платежем, а відсоткові платежі щорічно. Заставлене майно служить для задоволення вимог. При емісії іпотечних облігацій іпотечний кредитор тримає заставні на своєму балансі, тобто ризики за іпотечними кредитами залишаються у банку [54, с.204-205]. Дуже важливо, щоб при емісії банком облігацій держава надавала гарантії для даного виду цінних паперів (табл .  3.3.2)

Таблиця 3.3.2

Особливості  застосування іпотечних облігацій в ІОФДКБ

Форма забезпечення

Можливі ризики

Захист інвестора у випадку банкрутства емітента

Виплати за відсотками

Структура іпотечного пула

Кредитний рзик

Ризик дострокового погашення кредиту

Ринкові ризики змін цін на нерухомість

Активи залишаються на балансі ІОФДКБ

Емітент

Емітент

Інвестор

ІОДКБ має право вимоги щодо забезпечення у випадку банкрутства емітента

Щорічні

Придатні до використання в якості застави активи, визначені законодавством

 

Успішність створення та ефективність діяльності ІОФДКБ в першу чергу буде залежати від державної підтримки та державного контролю за підвищенням реальних доходів населення, наданням податкових пільг позичальникам,  цільовим субсидіюванням малозабезпечених верств населення при отриманні кредиту на придбання житла, створенням механізму, який страхуватиме ризики, зокрема шляхом надання державних гарантій по іпотечних цінних паперах.

Браузер не бачить рисунок або формулу?! Скачайте реферат:
Скачати реферат “Фінансування житлового будівництва створення інституційних одиниць довгострокового кредитування”


Publisher: Team EPMPD  

Одна мысль про “Фінансування житлового будівництва: створення інституційних одиниць довгострокового кредитування”

Додати коментар

Ваш e-mail не буде опублікований. Обовязкові поля відмічені *

Можна використовувати наступні HTML-теги і атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>