Функціонування систем фінансування житлового будівництва в Україні

Браузер не бачить формул або рисунків?! Скачайте реферат:
Скачати реферат “Функціонуваня системи фінансування житлового будівництва в Україні”

Проблеми, які виникають в процесі фінансування жилового будівництва на сучасному етапі є надзвичайно актуальними. Це підтверджено їх різнобічним оглядом у літературних джерелах з тематики фінансів підприємств, банківської справи, економіки підприємства тощо. Узагальнення літературних джерел [Ковальський, Бережна Г, Гончаренко В., Кручок С. Соботович, Чумаченко, Герасимчук, Лагутін, Євтух, Придбайло, Рогожин, Романів, Асаул, Кривовязюк, Паливода] та проведені дослідження за проблемами дозволяють запропонувати схематичне зображення механізму взаємодії учасників ринку нерухомості (рис.3.2.1).

 

Умовні позначення:

 

довгострокове кредитування житла (пайове кредитування фізичних осіб);

 

іпотечне кредитування житла;

 

купівля-продаж житла без посередників та зобов’язань;

 

 

купівля-продаж житла за участю ріелтерських агенств.

1а – банки надають кредит споживачам;

2а – підтримка з боку органів державної влади відповідних кредитних установ при оформленні кредиту на купівлю житла;

3а – споживачі надають заставу та виплачують проценти по кредиту;

4а – сибсидування позичальників у вападках передбачених законом при оформленні кредиту на купівлю житла;

5а – споживачі здійснює страхування житла – виплачують страхову премію;

6а – страхові компанії здійснюють страхування застави;

7а – страхові компанії виплачують комерційним банкам страхову виплату у випадках передбачених договором страхування;

8а – споживачі виплачують кошти будівельним організаціям;

9а – отримання житла від будівельних організацій;

1б – виплата коштів безпосередньо споживачами;

2б – отримання житла безпосередньо від будівельних організацій;

1в – ріелтерські агенства інвестують певні кошти в купівлю житла;

2в – отримання житла безпосередньо від будівельних організацій;

3в –перепродаж ріелтерськими агенствами житла споживачам за завищеними цінами;

4в – купівля-продаж нерухомості (ріелтерські агенства в ролі посередників) споживачам;

1г – оформлення іпотечного кредиту (договір про трьохсторонню співпрацю між споживачами, будівельними організаціями і комерційними банками);

2г – підтримка з боку органів державної влади відповідних кредитних установ при оформленні іпотечного кредиту;

3г – сибсидування позичальників у вападках передбачених законом при оформленні іпотечного кредиту на купівлю житла;

4г – договір про співпрацю;

5г – див. 7 а.

 

Даний механізм відображає чотири способи купівлі житла на ринку. Кожен із учасників ринку нерухомості виконує певне коло визначених функцій комерційні банки виступають в ролі суб’єктів, що здіснюють кредитування фізичних та юридичних осіб на ринку нерухомості, страхові компанії виступають в ролі гаранту як для банку так і для власника житла, ріелтерські агенства виконують дві функції виступають як посередники на ринку, як інформаційна база для інвестора та виконують спекулятивні дії, споживачі виступають як майбутні власники житла.

Ефективна система фінансування житла складається із двох складових яких необхідно дотримуватись при її побудові. По-перше система фінансування житла повинна бути побудована таким чином, щоб вона протистояла невідомим, але вірогідним майбутнім змінам; по-друге необхідно налагодити механізм ефективного використання нерухомого майна як забезпечення довгострокових кредитів.

 

 

Умови і порядок довгострокового кредитування купівлі житла:

-         частка кредиту 70-75% від вартості житла. Досвід багатьох країн показує, що при інших рівних умовах вкладення 25-30% вартості власності є достатнім для того, щоб значно зменшити ймовірність несплати по кредиту.

-         частка плати за кредит у доході позичальника повинна складати не менше 25% його сукупного доходу. У іншому випадку доступність кредиту можлива за умови державного субсидування.

-         тип кредиту: при низькому рівні інфляції надається кредит з фіксованою процентною ставкою; при високій інфляції альтернативні іпотечні кредити; якщо рівень інфляції вищий 5% у місяць, фінансові інститути надають кредити тільки при наявності спеціальних державних гарантій.

В сучасних умовах має місце нерозвиненість інфраструктури ринку житла і житлового будівництва. Традиційними учасниками житлового ринку є будівельні організації, виробники будівельних матеріалів, банки, страхові компанії, ріелторські організаціі, агенства з оцінки нерухомого майна. При фактичній присутності цих структур на ринку нерухомості не налагоджена технологічна схема їхньої взаємодії. В результаті чого є невисока ефективність системи в цілому, завищені витрати при здійсненні угод.

У запропонованій моделі передбачається, що кожна із інституцій вирішуватиме комплекс завдань спрямованих на підвищення надійності та ефективності кредитування житлового будівництва. Так, для вдосконалення іпотечного механізму за ринкових умов господарювання Верховна Рада, уряд і Національний банк України повинні вжити таких заходів, які б передбачали: розвиток ринку нерухомості; розвиток та стабілізацію фінансово-кредитної системи України (для забезпечення доступності капіталу) тощо.

Від посередників (ріелторів) споживачі очікують добору підходящих їм варіантів, збору всіх необхідних документів, комфортних умов укладення угоди та гарантій щодо придбаного права власності. За такий пакет послуг споживачі готові платити до 5% вартості купованого житла. Для посередників доцільно було б суміщати роботу брокера з добору варіантів та юриста із супроводу оборудки. Оцінити подвійну послугу бажано у 3% вартості купованого житла, а на суму, що залишилася від стандартних 5%, запропонувати страхування купівлі від можливої втрати права власності. Додатковою перевагою перед конкурентами може бути варіативність пакета пропонованих послуг.

 Загалом ріелтери повинні здійснювати визначений перелік послуг, які законодавчо мають бути закріплені за ними, а саме:

-         консультація в офісі з видачею пам`ятки для клієнта про умови надання іпотечного кредиту;

-         попередній розрахунок витрат клієнта і місячних платежів при бажаному розмірі кредиту;

-         збір і комплектація документів клієнта-позичальника для розгляду банком;

-         аналізування кон’юнктури ринку нерухомості за критеріями клієнта;

-         підбір варіантів квартир (при потребі – брокерські послуги);

-         підготовка пакета документів на об`єкт нерухомості, що купується, на продавців та передача їх у банк;

-         експертна оцінка об`єкту нерухомості, що купується;

-         експертиза документів на об`єкт нерухомості;

-         попередній висновок для банку про можливість надання кредиту (про платіжоспроможність клієнта);

-         підписання договору купівлі-продажу квартири (супровід працівника агентства);

-         страхування фінансового ризику покупця (при бажанні клієнта);

-         реєстрація договору купівлі-продажу квартири в БТІ;

-         отримання довідки БТІ для оформлення договору застави;

-         підписання договору застави працівником агентства;

-         проведення усієї організаційної роботи між банком, страховиком, нотаріусом, брокером продавця, продавцем та покупцем-позичальником.

Особливу увагу при аналізуванні чотирьох способів купівлі житла слід звернути на іпотечне кредитування, оскільки це один із найсучасніших способів фінансування операцій юридичних та фізичних осіб на ринку нерухомості. На сьогоднішній день одним із перспективних напрямків фінансування житлового будівництва є іпотека, оскільки це найкращий варіант, як для кредитора так для позичальника і для власника нерухомості. Власник нерухомості отримує вигоду в результаті продажу нерухомості, кредитор в якості відсотків за наданий кредит, а позичальник в результаті отримання житла.

Актуальним залишається питання пошуку джерел довгострокових дешевих ресурсів, з яких фінансується іпотека. Такими можуть бути: недержавні пенсійні фонди, інвестиційні фонди (компанії), страхові компанії по довгостроковому страхуванню життя. Проте кожне із перелічених вище джерел самостійно, без підтримки держави, без спільного інвестування усіх фінансових установ не взмозі забезпечити відповідного рівня фінансових ресурсів оскільки: недержавні пенсійні фонди тільки почали своє формування і ще не отримали розвитку і не здобули довіри населення; страхові компанії по довгостроковому страхуванню життя не можуть забезпечити значний приток ресурсів.  На сьогоднішній день величина залучених недержавними пенсійними фондами (НПФ) коштів виявилась недостатня для формування диверсифікованого портфеля (табл 3.2.1) [207, с.47].

Таблиця 3.2.1.

Порівняння реальної та необхідної структури активів НПФ на 01.01.2007 р.

 

Фінансові інструменти

Структура, %

Згідно законодавства, не більше

Факт

Грошові засоби

40

46,45

Цінні папери доходи по яких гарантовані Кабміном

50

2,1

Муніципальні облігації

20

1,2

Корпоративні облігіції

40

24,8

Акції

40

11,8

Цінні папери іноземних емітентів

20

-

Іпотечні цінні папери

40

0,02

Об’єкти нерухомості

10

1,3

Банківські метали

10

3,81

Інші активи

5

9,28

Основною проблемою НПФ є низька величина активів. На кінець 2006 року НПФ акумулювали до 150 млн. грн.  Станом на 30 вересня 2006 року учасників НПФ було орієнтовно 138 тис. чол. при кількості зайнятого населення близько 19 млн. чол.  Всього зареєстровано біля 100 фондів, із них реально працює близько 46 [207, с.44]. В сучасних умовах страхові компанії на відміну від НПФ сформували досить високий обсяг страхових резервів: за 9 місяців 2006 року 5,3 млрд. грн., що на 305,7 млн. грн. більше за аналогічний період минулого року. Проте резерви ризикових страхових компаній (технічні резерви) складають 4,7 млрд. грн., а резерви по страхуванню життя 298 млн. грн.[208, с.37]

Тому, над проблемою фінансування іпотеки слід працювати комплексно. В процесі іпотечного кредитування повинні бути задіяні не тільки комерційні банки, а й страхові компанії, кредитні спілки, пенсійні фонди та інші інститути спільного інвестування. Ще одним із варіантів фінансування є створення спеціалізованих іпотечних банків. Важливим чинником розвитку іпотечного фінансування має стати також відповідність моделі іпотечного кредитування моделі фондового ринку та інтересам ринкових суб’єктів, які володіють вільними коштами і вишукують можливі варіанти їхнього застосування. Отже, щоб вирішити проблему фінансування сфери житлового будівництва, необхідно вирішити проблему із фінансування іпотеки. Не менш важливим завданням при іпотечному кредитуванні є формування іпотечних відносин при яких поверенення кредиту є доступним, а також є захист інтересів кредитора та позичальника. Основною проблемою в цьому напрямку є інфляція та економічна криза, які можуть спричинити високий рівень процентних ставок. Узагальнення літературних джерел та власних досліджень дозволяють запропонувати поетапні дії, які необхідно здійснити для побудови життєздатної системи іпотечного кредитування житлового будівництва (рис.3.2.2).

Першим та головним етапом побудови системи довгострокового фінансування житла є формування джерел фінансування іпотеки шляхом розвитку механізмів заощадження. Особливістю таких механізмів є розвиток заощаджень, які орієнтовані на довгі строки, а саме пенсійних, інвестиційних, трастових фондів, систем довгострокового страхування (медичне, житття тощо). Існування таких загальних резервів заощаджень є першим кроком до системи довгострокового фінансування житла. В сучасних умовах доцільно було б  виробити стратегію розвитку НПФ на перші роки їх існування. З метою залучення коштів в НПФ слід покращити роботу їх систем менежменту та маркетингу. Основне завдання, яке стоїть перед цими службами: донести до роботодавців переваги, які несуть із собою НПФ. Це по- перше економія при оподаткуванні, а по-друге це стимулювання персоналу. На державному рівні необхідно стимулювати залучення коштів в НПФ, підтримувати стабільність та прибутковість їх діяльності. Прибутковість діяльності залежить від ефективного розміщення активів НПФ. На початкових етапах діяльності НПФ рекомендовано розміщати активи в іпотечні цінні папери, державні цінні папери.

 Необхідним другим кроком є створення системи фінансових установ, які здатні компетентно позичати такі фонди, надавата їх в кредит для придбання житла, та повертати. Основними акцентами створення таких фінансових установ є те, що фінансові установи повинні бути приватними, а їх акціонерний капітал достатнім для забезпечення можливості поглинати будь-які втрати не ставлячи під загрозу повернення фінансових ресурсів. За їх діяльністю необхідно здійснювати належний контроль та регулювання. З огляду на міжнародний досвід побудов систем фінансування житлового будівництва (параграф 2.2), варто зауважити, що небагато систем фінансування житла, розвинулися без певної міри державного залучення чи підтримки, а то й прямого втручання. Деякі розвивалися з участю держави, проте з часом повністю або частково відмовлялись від державного фінансування. При побудові системи фінансування житла в Україні уряд має вжити заходів до заохочення довгострокового кредитування житла шляхом підтримки розвитку каналів фінансування інвесторами, прийняття законів та підзаконних актів. Проте, всі кредитори повинні ризикувати значним обсягом приватних грошей у кожному з кредитів, і повинні мати повну свободу встановлювати умови та розміри кожного кредиту у відповідності до своєї оцінки ризиків та надходжень. Фінансові установи повинні бути приватними, оскільки не існує замінника комерційної корпоративної культури, що акцентує увагу на отриманні прибутків, все це в свою чергу викликає необхідність забезпечення відповідальності, ефективності, погашення зобов’язань (параграф 3.3).

Третім не менш важливим кроком є формування договірних стосунків між заощаджувачами, кредиторами та позичальниками. Основні питання, які необхідно врегулювати це: узгодити термін сплати за фондами з кредитами на житло; умови виплати та процентні ставки за фондами та кредитами. Четвертим кроком побудови системи фінансування житла є державна підтримка на законодавчому рівні в забезпеченні та обмеженні збитків у разі невиконання позичальником зобов’язань. Без законодавчої підтримки не можна побудувати життєздатну систему іпотечного кредитування житлового будівництва. На сьогоднішній день досі потребують законодавчого оформлення такі питання як забезпечення чіткості реєстрації прав власності на нерухоме майно, процедура звернення стягнення на предмет іпотеки, питання пов’язані із ріелторською діяльністю.

Аналізування вітчизняної законодавчої, наукової та навчально-методичної літератури, міжнародного досвіду функціонування житлового будівництва (параграф 2.2) дає можливість запропонувати основні особливості формування системи реєстрації прав власності на нерухоме майно:

-         створення системи як державної;

-         формування системи державною установою при центральному органі державного управління;

-         формування системи за принципом ієрархічності тобто є центральні та місцеві відділення, які мають свої функції;

-         система повинна працювати на принципі прибутковості, держава стягує плату за використання реєстраційної системи. Оплата повинна проводитись виходячи із витрат за надання послуги, ане із вартості майна. Всі користувачі сплачують однакову суму, незалежно від того, чи вони є приватними особами чи державними установами;

-         в системі повинні працювати фахівці із вищою юридичною освітою які мають досвід роботи в юридичній сфері;

-         слід створити можливості до загального доступ до інформації реєстраційної системи;

-         земля і будинки є одним цілим, якщо не внесено запис про інше;

-         власність є абсолютною, якщо не вказані інші обмеження на використання;

-         право власності супроводжуватиметься формальним описом земельної ділянки та її меж;

-         формування державних гарантій відповідальності щодо права власності та виплат компенсації у випадку виникнення помилки при реєстрації, які призвели до втрат.

Затвердження порядку реєстрації іпотеки сприятиме впорядкуванню ринку іпотечного кредитування, підвищить його прозорість і надійність для кредиторів та інвесторів. Поява тимчасового порядку держреєстрації іпотеки не позначиться безпосередньо на комерційній діяльності фінансових установ, проте забезпечить прозорішу взаємодію між учасниками ринку іпотеки, прискорить процес проходження всього ланцюжка отримання іпотечних кредитів. Однією з важливих умов розвитку будь-яких систем фінансування житлового будівництва є та, щоб питання пов’язані із житлом носили суто соціальний характер, а не політичний.

Для того, щоб будь-яка система фінансування житла могла протистояти невідомим, але вірогідним майбутнім змінам необхідно побудувати систему страхування ризиків житлового будівництва на всіх стадіях здійснення проекту. Для одержання іпотечного кредиту позичальнику необхідно оформити три види страхових договорів:

- договір страхування квартири, що купується, від ризиків ушкодження й знищення;

- договір страхування ризику втрати права власності на придбану квартиру;

- договір страхування життя й втрати працездатності позичальника.

Перший договір страхування є обов’язковою умовою кредитного договору й договору застави. Інші види страхування банки вимагають, виходячи зі своїх умов кредитування і кредитної політики. У більшості випадків по іпотечному кредитуванню банки працюють з 1-2 страховими компаніями, із якими сформувалися партнерські стосунки.

 Страхування титулу власності при іпотечному кредитуванні являє собою захист власника від подій, що відбулися в минулому, проте наслідки цих подій можуть виявитись в майбутньому. Такий вид страхування є бажаним, оскільки при переході права власності органи державної реєстрації не перевіряють надані документи, а реєстрація означає, що сам по собі акт переходу права власності є дійсним. Проте даний вид страхування є актуальним тільки в період створення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно й угод з ним, окремою умовою такого створення є те, що відповідальність за інформацію, що міститься в такому реєстрі, повинна нести держава. В сучасних умовах єдиною можливістю зменшення та уникнення фінансових втрат є страхування прав власності.

Схеми іпотечного кредитування, що здійснюються в різних регіонах нашої держави, відрізняються інфраструктурою, умовами кредитування та рефінансуванням, проте  будь-який кредитор зацікавлений у гарантованому поверненні коштів. Загалом страхування іпотеки вигідне як кредиторам так і позичальникам.Такий вид страхування для кредитора: знижує кредитні ризики, мінімізує втрати за кредитами, забезпечує збільшення обсягів кредитування, дає можливості банкам надавати великі обсяги іпотечних кредитів і удосконалювати механізм іпотечного кредитування. Для позичальника страхування іпотеки зменшує вартість кредитів, перший внесок, а також забезпечує впевненість погашення кредиту у випадку своєї неплатоспроможності.

При розробці програми іпотечного страхування доцільно:

-         правильно визначити необхідність у страховому захисті конкретних ризиків;

-         вивчити страхові тарифи на страхування відповідних ризиків;

-         ознайомитись із іміджем, фінансовим становищем обраної страхової компанії.

На сьогоднішній день все більшого поширення набуває кредитування комерційними банками будівельних організацій. Активізація співробітництва будівельних організацій та фінансових установ обумовлюється не тільки дефіцитом оборотних засобів у будівельників, але й поступовим відходом від класичної схеми – залучення коштів майбутніх власників нерухомості (рис.3.2.3).

Схема кредитування комерційними банками будівельних організацій вигладає наступним чином: будівельні організації звертаються до комерційних банків за кредитом під будівництво об’єктів нерухомості. При оцінюванні кредитоспроможності будівельних організацій першочерговими та обов’язковими умовами є наявність в позичальників проектної документації, ліквідних застав та власних інвестицій в проект, який кредитується. Подальший процес співпраці між позичальниками та кредиторами відбувається по відпрацьованій схемі кредитування купівлі житла, проте термін кредитування 5-7 років.

В сучасних умовах на ринку фінансових послуг працює багато банківських установ задіяних в довгостроковому кредитуванні житлового будівництва. Кожному банку необхідно сформувати свої пріоритети та переваги перед конкурентами. Такими пріоритетами можуть бути:

- можливість оформлення кредитів на кредитування житлового будівництва без першого внеску;

- технологія швидкого прийняття рішення про видачу кредиту;

- вигідні схеми погашення кредитів;

- раціональні пропозиції щодо страхування кредитної нерухомості;

- відсутність скритих комісій.

Перспективним напрямком фінансування житлового будівництва є інвестування фінансових установ, які створені при банках (дочірніх компаній) в житлове будівництво на правах партнерів забудовників. Інвестування в житлове будівництво відбувається при умові якщо позичальники (власники території чи об’єкту інвестування) мають право довгострокової оренди на землю, на якій буде здійснюватись будівництво (більше 20 років) та в заставу передають акції організації якій належать права на будівельний майданчик, подальший процес визначення доцільності інвестування здійснюється за допомогою фінансових показників прибутковості проекту (параграф 2.2). Після завершення житлового будівництва забудовникам не має необхідності розраховуватись із банками за позику, як при класичному кредиті. Дочірні компанії отримують на перід обговорені кількість м2 в новому будинку.

Від фінансування комерційними банками будівельних організацій отримують вигоду обидві сторони. В сучасних умовах будівельні організації в більшості випадках отримують більшу дохідність від комплексного фінансування на початкових стадіях будівництва ніж від пайової участі в будівництві фізичних осіб, за рахунок стрімкого росту цін на нерухомість. Банки в свою чергу при кредитування будівельних організацій отримують доступ до клієнтів (покупців квартир).

Для визначення прибутковості певного інвестиційного проекту житлового будівництва необхідно здійснити ряд послідовних дій. Приймаючи до уваги роботи Козика В.В., Кузьміна О.Є., Скворцова І.Б., Лесечка М.Д., Балацького О.Ф., Пересади А.А., Четиркіна Е.М., Федоренка В.Г., Брігхема, Бланка І.А., Буркова В.Н., Новикова Д.А., Лимитовського М.А. Глазунова В.Н., Гойка А.Ф., Загороднього А.Г. можна зробити висновок, що головними показниками оцінювання ефективності інвестування є:

  – чистий приведений доход (NPV);

  – внутрішня норма доходності (IRR);

  – дисконтний термін окупності;

  – індекс доходності (PI).

Здебільшого врахування інвестиційних витрат здійснюється на основі одних і тих самих алгоритмів. Але для визначення доходів використовуються схеми, які істотно відрізняються одна від одної. Так, наприклад, у роботах (113, 114) рекомендується виключити із суми доходів амортизаційні відрахування. У роботі (115) навпаки пропонується включати в суму доходів не тільки амортизаційні відрахування, що накопичуються, а й ліквідаційну вартість основних виробничих фондів. Різні підходи до розрахунку доходів пов’язані перш за все з різними стандартами підготовки звітних бухгалтерських документів закордонними і вітчизняними підприємствами(Балацький управл інвест 139). В рамках багатостороннього оцінювання ефективності інвестування розроблено модель, яка дає можливість управлінським працівникам дослідити доцільність вкладення капіталу в той чи інший проект житлового будівництва з метою отримання прибутку. Метод оцінювання ефективності інвестування з точки зору інвестора доцільно застосовувати в послідовності, яка наведена на рис. 3.1.

За допомогою даної блок-схеми можна реально і швидко оцінити доцільність інвестування, враховуючи при цьому які цілі ставить перед собою інвестор. Такими цілями можуть бути:

-         отримання фіксованого прибутку в довготерміновому періоді;

-         одноразовий спекулятивний дохід;

-         вкладення коштів з метою диверсифікації ризику (в різні галузі);

-         захист від інфляції та інші.

На наступному етапі оцінювання ефективності інвестицій потрібно зібрати інформацію, яка допоможе інвестору визначити всі показники, які необхідні для отримання остаточного висновку щодо доцільності інвестування.

Першочерговим завданням інвестора при оцінюванні ефективності капіталовкладення є визначення рівня ризику інвестиційного проекту, який пропонується здійснювати шляхом обчислення загального рівня ризику c (у даній блок-схемі загальний рівень ризику в житлове будівництво)

 

 
   

У випадку прийнятності для інвестора результатів оцінювання рівня ризиковості, далі аналізуються показники ефективності інвестування: реальна норма прибутковості проекту, чистий приведений дохід, поточна вартість фінансових потоків, рентабельність інвестицій, внутрішня норма дохідності.

Коли інвестор ставить собі за ціль отримання короткострокового спекулятивного прибутку, його цікавлять лише дві речі, ризикованість та прибутковість проекту. Тому за допомогою шкали оцінювання ризикованості, визначаємо величину ризикованості проекту, а за коефіцієнтом прибутковості – прибутковість проекту.

R – реальна ставка прибутковості;

r – номінальна ставка прибутковості;

а – фактичний рівень інфляції.

Основна задача при розробці моделі, за допомогою якої намагаються проаналізувати довгостороковий інвестиційний проект, а також при вимірюванні фінансової ефективності заключається в формуванні очікуваного потоку платежів. Першим кроком в цьому напрямку є розробка структури потоку в часі – розбиття його на етапи, які відрізняються своїм змістом і закономірностями формування доходів і затрат. При цьму повинні бути взяті до уваги як очікувані зовнішні умови (наприклад динаміка цін на продукцію), так і виробничі параметри (величина виробництва, рівень виробничих затрат). При довгостроковому інвестуванні необхідно мати уявлення про обсяг майбутніх грошових надходжень. Грошовий потік використовується замість прибутку для визначення обсягів надходжень від проекту тому що, його легше вирахувати в контексті розгляду одного проекту і він точніший математично. Тому наступним кроком оцінювання інвестиційної привабливості проекту буде розрахунок чистого приведеного доходу та порівняння із можливими альтернативними варіантами. Якщо NPV<ίК, тоді необхідно визначити ту суму, яку необхідно інвестувати сьогодні для одержання деякої заданої суми в майбутньому PV (балацький Теліженко с.152).

де PV – поточна вартість фінансових потоків, грошових одиниць;

FV – майбутня вартість фінансових потоків, грошових одиниць;

r – номінальна ставка прибутковості;

t – кількість стандартних періодів часу (день, місяць, рік).

Якщо NPV>ίК наступним етапом оцінювання інвестиційної привабливості проекту буде розрахунок індекса прибутковості PI. Якщо PI<1 робимо висновок про недоцільність вкладення коштів, якщо PI>1 переходимо до наступного етапу оцінювання, розрахунку внутрішньої норми дохідності IRR. При ставці позикового процента, який дорівнює внутрішній нормі дохідності, інвестування фінансових коштів у проект дасть у підсумку такий же сумарний дохід, як і розміщення їх в банку на депозитному рахунку. Значення внутрішньої норми дохідності за якої проект може вважатися привабливим, повинне перевищувати умовну вартість капіталу інвестора. Отже внутрішня норма дохідності є граничною ставкою позикового відсотка, який розділяє ефективні і неефективні проекти (Лесечко с.33). На величину внутрішньої норми дохідності впливають ті ж фактори, що і на чистий приведений дохід, а саме величина інвестиційних витрат і доходів та специфіка їх розподілення в часі. Проте вплив в даному випадку обернений: все, що збільшує NPV, зменшує величину IRR.

Усі показники оцінювання ефективності інвестування: чиста приведена вартість, внутрішня норма дохідності, індекс дохідності тощо дають висновок про доцільність інвестування під своїм кутом зору. Однак, для виявлення цікавих для інвестора даних необхідно використовувати ці показники всі, та в певній послідовності. Дисконтний термін окупності, не повинен служити основним критерієм відбору інвестиційних проектів тому що він не враховує весь період функціонування інвестицій і відповідно на нього не впливає вся та віддача, яка знаходиться за його межами. При використанні внутрішньої норми дохідності в якості орієнтира для вибору і прийняття інвестиційного рішення слід мати на увазі, що:

-         даний параметер ефективності не враховує масштабів проекта;

-         існує можливість (щоправда рідко) в деяких ситуаціях отримати неоднозначні оцінки ефективності а інколи вони повністю відсутні;

-         при відсутності досвіду розрахунків чи відповідних програм отримані значення критерія може бути пов’язане з деякими труднощами.

Що стосується показника ризикованості, то він дає інформацію про можливі втрати, а не про прибутковість проекту. Для цього необхідно обчислити величину прибутку з врахуванням ризикованості проекту. Отже, щоб дістати повну картину про прибутковість інвестування, інвестору необхідно в певній послідовності визначити всі показники ефективності вкладання коштів.

Для ефективного планування фінансового забезпечення на підприємствах житлового будівельної галузі необхідно здійснювати сценарне планування. Сценарне планування – це метод вибору альтернативних варіантів майбутнього розвитку зовнішнього середовища підприємства, який дає можливість керівникам здійснювати аналізування і приймати стратегічні рішення в умовах невизначеності. Метод сценарного планування дозволяє отримувати достатньо наглядну картину для різних варіантів реалізації проекту. Цілеспрямовано побудувати як мінімум три сценарія песимістичний, оптимістичний і найбільш правдоподібний (реалістичний або середній). Сценарії дозволяють керівникам підприємств думати відштовхуючись від майбутнього. Частіше всього сценарне планування поряд із іншими методами використовується в стратегічному плануванні та фінансовому менеджменті. Даний метод приємлемий в прогнозуванні і плануванні практично у всіх сферах комерційної діяльності, так як він не має ніяких меж пов’язаних із видом діяльності підприємства.

Фінансова модель із декількома варіантами розвитку проекту позволяє спрогнозувати ризики з якими можливо прийдеться зіштовхнутись в майбутньому, що в свою чергу дозволяє проаналізувати ряд сценаріїв, завчасно розробити план антикризових дій. В результаті здійснення такого виду планування  можна отримати найбільш повну картину розвитку свого проекту, де вказані як ризики недоотримання прибутку, так і можливі шляхи збільшення його фінансової привабливості. Для здійснення сценарного планування необхідно дотримуватись послідовності в написанні сценаріїв (рис.3) [209]

 

 
   

До переваг метода сценарного планування експерти відносять формування плану діяльності по найбільш вірогідним варіантам розвитку подій. Використовуюючи сценарне планування, вдається знизити невизначеність, отримати більше впевненості та гнучкості, розуміння того як потрібно поступати якщо події будуть розвиватись по тому чи іншому варіанті. Доцільно сценарне планування поєднювати і з іншими інструментами планування, наприклад, із бюджетуванням і результатами аналітичної роботи спеціалістів. Загалом сценарне планування дозволяє оперативніше реагувати на зміни кон’юнктури ринку.

Негативний момент сценарного підходу до моделювання ситуацій варажається в високій трудоміскості та необхідності  залучення висококваліфікованих кадрів.

Браузер не бачить формул або рисунків?! Скачайте реферат:
Скачати реферат “Функціонуваня системи фінансування житлового будівництва в Україні”


Publisher: Team EPMPD  

Додати коментар

Ваш e-mail не буде опублікований. Обовязкові поля відмічені *

Можна використовувати наступні HTML-теги і атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>