Розвиток житлового будівництва: міжнародний досвід

Браузер не бачить рисунок або формулу?! Скачайте реферат:
Скачати реферат “Розвиток житлового будівництва: міжнародний досвід”

Житлове будівництво – це галузь довготермінових інвестицій, а саме житло – це капітал, надбання, що передається з покоління в покоління як частина багатства будь-якої країни. В кожній країні функціонує розроблений впродовж багатьох десятиліть з врахуванням національної специфіки свій механізм розвитку житлового будівництва. Невід’ємною складовою даного механізму є налагоджене фінансування житлового будівництва. Світовий досвід нагромадив велику кількість систем та механізмів фінансування житлового будівництва. Впроваджуючи ту чи іншу систему фінансування житла, уряди багатьох країн протягом майже 150 років досягли багатофакторної мети – соціальної стабільності, демографічних змін, структурних перебудов економіки тощо.

Аналізування теоретико-методологічних засад міжнародного досвіду планування житлового будівництва дає змогу виділити низку літературних джерел, в яких ця тематика висвітлюється ретельно, а саме у дослідженнях таких вчених: А. Асаул, О. Євтух, М. Ковальський, М. Герасимчук, О. Задорожна, В. Лавренчук, В. Лагутін, К. Паливода, О. Кірєєв, С. Кручок, О. Придибайло, В. Савич та ін.

Євтух О.Т. [1], В.Д. Лагутін [2], К. Паливода, О. Кірєєв [3] у своїх працях розглядають, міжнародний досвід у сфері іпотечного кредитування. З огляду на публікацію В. Савича можна зробити висновок, що автор акцентує увагу на міжнародному досвіді ціноутворення у сфері житлового будівництва, ролі держави в регулюванні ціни на готову будівельну продукцію. Варто зауважити, що вміле державне регулювання є передумовою економічної стабільності та розвитку. Важливим завданням при побудові економічного механізму планування житлового будівництва є конкретизація функцій державних органів. У своїй праці Ковальський М. розглядає особливості організації управління будівництвом в індустріально розвинутих країнах [5]. Досвід індустріально розвинутих держав звичайно потрібно приймати до уваги, проте планування житлового будівництва в нашій країні необхідно починати здійснювати із врахуванням особливостей розвитку окремих країн Центральної та Східної Європи або як їх називають – „країн із перехідною економікою”.

В Польщі з огляду на велику частку будівництва в створенні валового національного продукту процеси, що відбуваються в будівництві, є предметом особливої зацікавленості уряду. Близько 80% будівельної продукції припадає на приватні підприємства. За останні роки тут відбулися значні перетворення в будівництві:

- відміна обмежень і спрощення процедури створення господарських суб’єктів, що призвело до виникнення нових підприємств, які займаються будівельною діяльністю;

- створення податкової системи, яка по відношенню до господарських суб’єктів спрощена і пом’якшена стосовно податкових ставок від прибутку;

- створення правового регулювання й економічних стимулів для великих перетворень державних будівельних підприємств у менші, динамічніші й ефективніші, приватні й кооперативні.[Герасимчук с. 104]

Основними стимулами, які служать перетворенням у державних будівельних підприємствах Польщі, є такі Герасимчук:

-         забезпечення конкуренції на ринку одержання замовлень за рахунок ведення рівноправності суб’єктів державного і приватного секторів. На торгах як правило, є по декілька замовників на одного підрядника. При відносно низьких питомих витратах діяльності приватних підприємств, пропозиції державних підприємств, обтяжені високими питомими витратами, програють конкуренцію на будівельному ринку;

-         суворе дотримання правила, за яким державні підприємства, що не отримують прибутку, підлягають оздоровчому процесу, а якщо й це не допомагає, то підлягають ліквідації.

Другим не менш важливим чинником, який зміцнює позитивні перетворення в житловому будівництві, є стимулювання попиту на житло шляхом надання відповідних податкових пільг, пов’язаних з будівництвом і ремонтом житла. Трирічний період функціонування таких пільг у Польщі свідчать про те, що вони не тільки не є тягарем для державного бюджету, а й стимулюють розвиток як житлового будівництва, так і всієї національної економіки. Скорочення надходження до бюджету за рахунок наданих житлових пільг компенсується надходженнями з прибуткового податку, який сплачують виконавці робіт, виробники будівельних матеріалів і робітники, зайняті в цих сферах, а також податками з доданої вартості від товарів і послуг, так само як і скороченням витрат, пов’язаних з виплатою допомоги безробітним.[Герасимчук с. 104-105] .

Після другої Світової війни більшості зарубіжних європейських країн, в США та Японії спостерігався бурхливий процес економічного відродження, який значною мірою був обумовлений високими темпами житлового будівництва та розвитку житлово-будівельного комплексу, формуванням фінансових ринків.

Важливу роль в розвитку будівельної галузі Японії відіграє спеціальне будівельне законодавство. Будівельне законодавство Японії має свої стабільні традиції. Основу його складають декілька законів і актів прийнятих ще в кінці 40-их років в тому числі закон 1949 року, який визначає основні принципи організації будівельної галузі в країні, а також постанова про стандарти в будівництві, які регулюють норми в будівництві. Перераховані постанови і акти визначають загальну лінію будівельного законодавства. Практична робота в значною мірою залежить від рекомендацій, які розробляються рядом впливових професійних асоціацій і організацій Японії в тому числі Архітектурним інститутом, Асоціацією архітекторів, Японським товариством інженерів житлового будівництва, Асоціацією генеральних підрядчиків. 14 Ковальський Михаил Исакович. Управление строительством: опыт США, Японии, ФРГ, Канады. – М.: стройиздат,1994. 415 / І / с.). Для підрядних і інших будівельних підприємств Японії характерна постійна робота по пошуку нових технічних і організаційних рішень. (с.35-36)

В будівельній галузі США роль регулюючого в державному масштабі органу виконує створене в 1965 році Міністерсво житлового будівництва і міського розвитку, метою якого являється координація будівництва об’єктів, які фінансуються із федерального бюджету, а також будівництво приватних будинків, які кредитуються із цього ж бюджету. Велику роль в регулюванні будівельної галузі мають Корпус військових інженерів, будівельні асоціації і об’єднання, такі, як Асоціація американсиких  генеральних підрядчиків, Асоціація американських субпідрядчиків, Асоціація американських архітекторів, Американське об’єднання інженерів громадського будівництва. Вказані асоціації існують за рахунок відрахувань будівельних організацій. Вони розробляють та видають різноманітні нормативні документи, інструкції і положення, організовують семінари, симпозіуми і конференції, школи і курси підвищення кваліфікації, випускають спеціальні журнали. Головними завданнями найстаршої асоціації – Американського об’єднання інженерів громадянського будівництва є розвиток будівельної науки і популяризація останніх її досягнень, зміцнення зв’язків з іншими будівельними і іншими громадськими організаціями, захист прав інженерів-будівельників, розповсюдження інженерних знань шляхом проведення семінарів і видання спеціальних журналів (14 Ковальський Михаил Исакович. Управление строительством: опыт США, Японии, ФРГ, Канады. – М.: стройиздат,1994. 415 / І / с.). У США в фінансуванні сфери житлового будівництва левова частка належить системі іпотечного житлового кредиту та холдингам – одній з сучасних форм концентрації грошових капіталів в цій країні.

Зарубіжні країни використовують дві схеми іпотечного кредитування дворівнева („американська” модель) і однорівнева („німецька” модель).

Створення системи іпотечного житлового кредиту в США розпочалося з утворення у 1968 році Федеральної національної іпотечної асоціації „Фанні Мей” (FNMA) зі стовідсотковим державним капіталом. Лише в середині 1960-их років асоціація „Фанні Мей” перетворилась в приватну компанію).

Головна мета іпотечної компанії – рефінансування іпотечної системи. Основні завдання іпотечної компанії: 1. Переуступка отриманих іпотечних кредитів вторинним інвесторам; 2. Формування з однакових іпотечних позик пулів та продаж вторинним інвесторам; 3. Випуск і розміщення іпотечних цінних паперів. ( фінанси укр 1, 2004 с.76) У цій країні інститут іпотеки має свої особливості залежно від законодавства штатів. У США діють закони, які надають податкові привілеї фінансовим інститутам, що підтримують певний рівень іпотечної діяльності. Банки, які виконують спеціальний рівень іпотечного кредитування, одержують доступ до довгострокових фондів федеральної банківської системи житлових позик. Існують більш жорсткі вимоги до оформлення кредитів, введені державні стандарти, обов’язкові для всіх без винятку кредитів. Традиційно уряд піклується про сім’ї з низькими прибутками. Закони передбачають вимоги до банків не дискримінувати таких позичальників, забезпечуючи справедливий доступ до житлового фінансування всіх верств населення і заохочуючи інвестиції в районах із низькими прибутками.

У той же час уряд забезпечує міцність і безпеку банківської системи країни, заохочуючи внески населення. Для банків, які здійснюють іпотечне фінансування, організоване федеральне страхування внесків, яке позбавляє від ризику втрати внеску при банкрутстві банку. Практикується і звільнення фінансування житла від податків, зниження податку на проценти з житлових закладних. З початку 90 – их років кількість іпотек зростає, процента ставка знижується, серед фінансових інститутуів посилюється конкуренція за споживача. Уряд поступово згортає програму прямих позик і все жорсткіше регулює систему житлового кредитування ( с.103-104 Герасимчук).

Практика свідчить, що перехід до сучасної системи іпотечного житлового інвестування тривав кілька десятків років. Завдяки державному регулюванню на американському житловому ринку склалася упішно діюча система позабюджетного житлового інвестування (рис.1.3.1.)(євтух 93 с.75)

ФРБ – Федеральна рада банків із питань позик для купівлі житла. На допомогу депозитним установам і спрямовує кошти на національний житловий ринок;

ФКСР – Федеральна корпорація зі страхування рахунків (Федеральна корпорація зі страхування депозитів). Сприяє припливу коштів, що спрямовуються на американський ринок житла;

ВА – гарантії кредиторам, що забезпечуються урядом за програмою позичок для організації ветеранів (щоб заохочувати кредиторів давати позички купівлю будинків ветеранам Збройних Сил США);

ФАЖ – Федеральна адміністраціяч з питань житла. Забезпечує урядові гарантії, кредиторам із метою заохочення їх давати позички на купівлю будинків сім’ям, що не мають можливості придбати будинки іншим способом;

КП – кредитування у відповідності з урядовими програмами №236 чинного закону про житло (1968 р.), яке полегшує викуп застави малозабезпеченими сім’ям. Незалежно від процентної ставки, що всатоновилася приватному кредитному ринку, новий власник житла виплачує в рахунок погашення кредиту тільки за однопроцентною ставкою. Різницю доплачує уряд.

„Фені Мей” – Федеральна національна асоціація із застав. Її завдання полягає в купівлі, а потім у продажу застав на втоинному ринку.

„Фреді Мек” – Федеральна корпорація застав для житла. Створена для обслуговування позиками стандартного типу, не забезпеченими гарантіями ФАЖ та ВА. Корпорація купує звичайні застави у кредитора за іпотекою з подальшим збутом частки застав шляхом створення пулів та продажу частки або участі у цих пулах.

Механізм дії системи поданий на рис. 1.1.3. такий євтух 93 с.73: будівельна компанія купує земльну ділянку, будує на ній стандартний будинок для знеусобленого покупця, а потім його продає. Такий будинок зводиться у США близько 70% від загальної кількості, інші до початку їх будівництва мають конкретного покупця. Покупець за рахунок банківського іпотечного кредиту купує житло. Максимальний термін іпотечного кредиту 20 – 30 років, середній 12 років. Процент за іпотечним кредитом становить близько 4-7 %. Розмір процентної ставки визначається поточним попитом на кредит, а для окремих категорій громадян визначається державними пільгами. Іпотечний кредит у 90-х роках становить 80 до 90% ринкової вартості житла. Однак треба зазначити, що він видається тільки тим сім’ям, які можуть здійснювати щомісячні виплати за кредитом.

Принцип дії американської моделі іпотечного кредитування такий .(Еко.нер.224): банк видає іпотечний кредит позичальнику в обмін на зобов’язання (забезпечене заставою житла) протягом визначеного терміну щомісяця переводити в банк визначену суму. Банк продає кредит одному з агенств іпотечного кредиту. Агенство відшкодовує банку виплачені позичальником кошти і замість цього просить переводити одержані від нього щомісячні виплати, за винятком прибутку (маржі) банку, в агенство. Величину щомісячних виплат, тобто ставку, за якою агенство зобов’язується купувати іпотечні кредити, встановлює саме агенство на підставі вимог інвесторів до прибутковості відповідних фінансових інструментів. Іпотечні агенства купують деяку кількість іпотечних кредитів у комерційних банків, збирають їх у пули і створюють на основі кожного новий цінний папір, джерелом виплат за якими є платежі позичальників. Ці виплати гарантовані агенством. Агенство реалізує іпотечні цінні папери на фондовому ринку і потім також виступають як посередники, передаючи інвестору, що купив цінний папір, виплати, отримані від банку, – за винятком своєї маржі.

Американська система позабюджетного житлового інвестування є типовою для цивілізованих капіталістичних держав. Водночас у рамках сучасних інвестиційних систем можуть існувати різні моделі фінансування купівлі чи будівництва житла, які несуть на собі ознаки історії, господарської культури, менталітету й економічного рівня розвитку країни.

 В США є дві основні форми іпотечного кредитування – на основі заставних та на основі актів запровадження довірчої власності (Кручок). Перша форма іпотечного кредитування передбачає передачу позичальником кредитору заставної. Відповідно до цієї форми кредиту позичальник залишається власником заставленого майна, а також має право на використання ним та отримання доходів від цього майна. Друга форма кредиту передбачає передачу позичальником кредитору титулу власності на заставлене майно довіреній особі до моменту погашення боргу. Приблизно в половині штатів у США використовується одна форма іпотечного кредитування, в другій половині – інша ( с. 13 Іпотечне кредитування : Навчальний посібник / За редакцією О.С. Любуня, О.І. Кірєєва, М.П. Денисинка. – Київ: Центр навчальної літератури, 2005. – 392 с.).

Необхідною складовою іпотечного ринку є процес сек’юритизації – трансформування активів іпотечних банків в ліквідні цінні папери. У такий спосіб іпотечний банк повертає собі кошти, витрачені на придбання неліквідних активів. Як відомо, метод сек’юритизації вперше було застосовано у США 1970 року Державною національною асоціацією іпотечного кредиту (ф.у. 1, 2004 с.82).

У США є відповідним чином, законодавчо врегульована ріелтерська діяльність (брокерська). Агент з нерухомості отримує 3,5% – 5% вартості нерухомості залежно від законодавства штату. Брокер укладає з клієнтом або контракт на ексклюзивне право продажу, або контракт на ексклюзивне представництво (у цьому випадку продавець не зобов’язаний платити комісійні, якщо знайшов покупця без допомоги свого агенства), або відкритий контракт (укладається з кількома брокерами, комісійні отримує той, хто прдасть об’єкт (190, с37).  У договорі обумовлюють вимоги до житла, яке бажають придбати та відсоток комісійних. В Америці практикується реєстрація оборудок, за якої орган державної реєстрації не здійснює оцінку прав, що набувають, а тільки реєструє факт проведення оборудки. Тобто реєстрація сама по собі не забезпечує законності угоди, а держава не дає гарантій законності набутих прав. Тому така система реєстрації доповнюється титульним страхуванням – більш ніж 90% покупців нерухомості купують такий поліс (190, с37).

У більшості країн ЄС використовується титульна реєстрація, за якої орган реєстрації ретельно вивчає історію об’єкта нерухомості й гарантує державний захист інтересів покупця нерухомості. У Німеччині (де ріелтор заробляє в середньому 3,5 % комісійних) діє державна система захисту прав власників житла. Компенсації у разі нерозв’язаних конфліктів у сферу нерухомості виплачують зі спеціального державного фонду (190, с37).

Типова модель житлового інвестування з допомогою іпотеки склалася в Німеччині в кінці XIX століття. Більшість іпотечних банків Німеччини будівельних позик не надавали. Будівництво фінансувалось кредитними банками або власним капіталом. Деколи будівельні позики надавав продавець земельної ділянки, зацікавлений в покупці або торговець будівельними матеріалами.

В німецькій інвестиційній моделі основу становлять кредитно-будівельні корпорації (будівельні ощадні каси). За допомогою цієї моделі фінансується понад дві третини усього житлового будівництва. „Німецька” модель іпотечного кредитування – це автономна збалансована модель іпотеки, що базується на ощадно – позичковому принципі фуцнкціонування за типом німецьких „приватних будощадкас” – Bausparkasse, французьких – Livret Epargne Logement, американських – Saving & Loans.(е.н,)

Механізм житлового фінансування кредитно-будівельних компаній такий: створюється група фізичних осіб з однаковими або подібними інтересами у сфері будівництва, придбання або модернізація власного житла, які для досягнення своїх цілей утворюють заощадження шляхом відрахування внесків у загальний фонд. Тому, хто своїм внеском збільшив накопичення цієї групи після певного терміну повертається його внесок із нарахованим на нього відсотками. Крім того, він отримує із загального фонду позичку на житлове будівництво. Вкладник – учасник цієї системи – має право вимагати позику житлового будівництва за пільговою процентною ставкою. Позички на житлове будівництво, одержані від будівельних ощадних кас, не включають ризики зміни процентної ставки.( Євтух О.Т. Іпотека як інструмент позабюджетного житлового інвестування// Фінанси України. – 1999 – №11 – с. 74-75)

Для одержання іпотечних кредитів в Німеччині позичальнику необхідно лише подати в банк копії документів, що підтверджують право власника на майно, яке виступає забезпеченням кредиту. Розмір кредиту залежить від вартості об’єкта його забезпечення. Такі кредити надаються іпотечними банками і звичайними ощадними касами на тривалий термін – до 30 років. Через кожні 5 років процентна ставка по них переглядається. Крім того у Німеччині видаються й „звичайні” кредити, які банки поширюють разом із іпотечними чи як додаток до них. За розміром процентної ставки ці кредити наближаються до іпотечних і практично відрізняються від них тільки наявністю гарантії .( Економіка нерухомості: Підручник А.М. Асаул, І.А. Брижань, В.Я. Чевганова. – К.: „Лібра”, 2004 – 225) Серед сучасних розвинених країн світу найширшу систему іпотечних банків має Німеччина, де контрольний пакет акцій здебільшого належить державі (фін укр. 1,2004 с.79).

У законодавстві Швейцарії іпотекою вважається таке майнове забезпечення зобов’язання, яке виникає на основі договору або закону за умови внесення запису до реєстру нерухомості. Іпотека в цій країні – не єдиний спосіб забезпечення зобов’язаннь, предметом яких є нерухомість. У Швейцарії існують три види застави нерухомості. Це іпотека, застава на основі іпотечної заставної, а також застава на основі заставної за рентою на нерухомість. ( с.11-12   Іпотечне кредитування : Навчальний посібник / За редакцією О.С. Любуня, О.І. Кірєєва, М.П. Денисинка. – Київ: Центр навчальної літератури, 2005. – 392 с.). У Швейцарії іпотечні банки перебувають під державним контролем. Вони здійснюють кредитування житлового будівництва, сільського господарства, суднобудування, а також торгівлі.( фін укр с.80. 1,2004)

В Велико Британії, кваліфіковані робітники, прагнучи поліпшити свої житлові умови, заснували у 1775 році перше будівельне товариство, члени якого мали робити регулярні внески, доки не будуть зібрані кошти, достатні для купівлі чи будівництва одного будинку. Жеребкуванням визначався той, хто з двадцяти чи тридцяти членів товариства буде вселятися в цей будинок. Так, шляхом самофінансування, по черзі задавольнялися житлом усі члени Товариства. Така собі проста технологія. Наприкінці 19 століття кількість таких товариств досягла 2200. Злети в їх історії змінювались падінням, а втручання уряду Об’єднаного Королівства не завжди позитивно відбивалося на їх діяльності. Зараз найбільше з них у Галіфаксі „Halifax Building Society”, де працює 17000 працівників; воно має понад 700 філій, 10 мільйонів інвесторів та 2 мільйони позичальників соціально-економічні дослідження 81).

В Англії домобудівельні спілки стали носити характер невеликих іпотечних банків, які приймали вкладення від сторонніх осіб на купівлю будинків. Операції цих спілок мали великі розміри. Застосування іпотечної системи позабюджетного житлового фінансування привело до розподілу ризиків між суб’єктами ринку житла. Іпотека значно знизила ризик ліквідності самого кредитора, внаслідок чого значно зросли позабюджетні інвестиційні потоки в житлову сферу. В кінці ХІХ століття в Англії більш ніж 90% всіх операцій з житлом велося з допомогою іпотеки.

У Великобританії кредит на придбання позичальником свого першого будинку оформляється таким чином. Покупцеві видається брошура банку „Інформація для покупців будинку”. В ній докладно описується, як правильно вибрати страховку і кредит, який порядок придбання житла, наводиться форма заяви на видачу кредиту. Кредити надаються особам, що досягли 18-літнього віку, в розмірі 95% іпотеки. Сума кредиту визначається шляхом множення річного доходу позичальника на 3. Якщо кредит одержують одночасно два позичальники, розмір позички визначається таким чином: 2,25 помножити на загальний дохід позичальників, чи 3 помножити на розмір найбільшого доходу одного з позичальників + 1,13 помножити на дохід іншого позичальника. Якщо позичальник банку вирішив придбати новий будинок замість старого, банк видає житловий кредит у розмірі до 80% вартості чи купівельної ціни будинку (вибирається найменша величина). Якщо позичальник банку вирішує залишитися в колишньому будинку, банк відшкодовує йому до 80% іпотеки.( Економіка нерухомості: Підручник А.М. Асаул, І.А. Брижань, В.Я. Чевганова.226)

З розвитком ринку капіталу в Європі,  Росії почали з’являтися нові методи і форми позабюджетного житлового інвестування процесу житлового будівництва. В 1899 році в Києві вперше в Російській Імперії появилось товариство за зразком відомих на той час англійських будівельно – фінансових спілок під назвою „Київська артіль робітників, майстрів і службовців на придбання житла і взаємної допомоги”. Організації такого типу представляли собою типові ощадні товариства, які надавали кредити з ціллю підтримки при будівництві житла. Їх робота була основана на принципі самодопомоги. Засоби артілі складали основний, оборотний і запасний капітали. Ці засоби утворювалися з:

- одноразових вступних внесків учасників артілі членів спілки в розмірі 150 руб. (основний капітал);

- щомісячних внесків членів артілі (до 1 руб.);

- додаткових внесків вступаючих в артіль;

- внесків в розмірі 3% від суми, яка виручається членами артілі від здачі в оренду приміщень, побудованих ними на купленій артелією землі;

- процентів на вільні капітали артілі;

- пожертвувань.

Основний капітал призначався для придбання або спорудження будівель. Оборотний капітал використовувався на утримання службовців і інші поточні видатки. Запасний капітал утворювався із щорічних відрахувань чистого прибутку і додаткових внесків вступаючих в артіль. Даний механізм залучення фінансових засобів дозволяв артілі не тільки зберігати засоби і видавати пільгові кредити її члена, але й забезпечувати ліквідність власних засобів. ( Євтух Жил с.38)

Однак, це був на той час єдиний відомий приклад в області самодопомоги в житловому інвестуванні. Самостійне вирішення житлової проблеми самими робітниками без державної допомоги або підтримки комерційних структур було дуже складною справою. За свідченням В. Святловського ( Євтух Жил с.38) в Російській Імперії інвесторами житлового будівництва для робітників і службовців нерідко виступали і самі організатори виробництв, підприємці, власники фабрик і заводів, які намагалися використовувати елементи житлової іпотеки.

Ряд російських комерційних банків почали практичне кредитування житла, яке купується. Зацікавленість банків пояснюється, по-перше, наявним і досить значним платоспроможним попитом населення на довготермінові житлові кредити, по-друге, бажанням зайняти міцну позицію на майбутньому величезному ринку іпотечних житлових кредитів. Розширилось залучення у житлову сферу іноземних інвестицій.

Основним джерелом фінансування житлового будівництва є позабюджетні кошти в поєднанні з різними формами державної підтримки громадян і юридичних осіб, які беруть участь у фінансуванні будівництва житла. На основі правової бази, створеної на федеральному рівні, практикуються такі заходи: виплата громадянам субсидій; надання житлових кредитів, у тому числі іпотечних; випуск житлових цінних паперів; створення і використання фондів розвитку житлового будівництва; залучення коштів банків та інших комерційних структур у фінансуванні житлового будівництва; продаж на аукціонах частини побудованого житла; залучення іноземних інвесторів; скорочення незавершеного будівництва. [Герасимчук, с. 106 – 107].

Будівництво як галузь матеріального виробництва відіграє в Турції велику роль: на її долю припадає біля 6% валового національного продукту, біля 4% робітників і службовців в країні. Крім цього, будівельна галузь органічно пов’язана з комплексом, який забезпечує її галузі, в тому числі по виготовленню будівельних матеріалів, на долю яких припадає в цілому біля 60% всіх затрат в будівництві. Для будівельної галузі Турції характерний високий рівень диверсифікованості бідівельних підприємств по розмірах і спеціалізації.

Пік розитку будівельної галузі Фінляндії відбувся в середині 70-их років, коли доля будівельної галузі в валовому національному продукті становила близько 20%. Для цього періода характерний високий ріст об’єму робіт, які виконували фінські підприємства закордоном. Так, якщо в 1971 році цей об’єм склав 10 млн. дол., то вже в 1975 році він досягнув 100 млн. дол., а на початку 80-их років зріс до 1 млрд. дол. Фінські підрядчики одержують фінансову підтримку зі сторони урядових кредитних агенств при прведенні робіт в країнах, які розвиваються. Дається дозвіл брати довгостроковий кредит в розмірі 80% вартості контракта, для того, щоб мати можливість в повну міру розвернути роботу на новій території з врахуванням специфічних кліматичних і національних умов (Ковальський Михаил Исакович. Управление строительством: опыт США, Японии, ФРГ, Канады. – М.: стройиздат,1994. 415 / І / с.35-36, 48). У Фінляндії іпотечний кредит надають приватні іпотечні банки.

У Франції пільгові кредити мають назву „пільгові кредити на вступ у право власності” і використовуються для кредитування родин із низькими доходами. Такі кредити видаються під тверду чи плаваючу процентну ставку терміном на 20 років. Ще також у Франції мають місце пов’язані кредити. Їх можуть видавати всі установи, що беруть на себе зобов’язання дотримуватися відповідних норм законодавства, але без умови обліку грошових можливостей (доходів). Кредити видаються на купівлю нових та старих квартир і на проведення капітального ремонту.( Економіка нерухомості: Підручник с.225). З 2006 році в Франції передбачається можливість включати в договір застави право кредитора автоматично ставати власником застави без проведення в майбутньному аукціону по продажу нерухомості у випадку якщо позичальник не платить по зобов’язанням. Крім того француське законодавство дозволяє використовувати одну і ту ж квартиру як заставу по двох кредитах, але при умові, що загальна сума цих двох позик не перевищує вартості заставленої нерухомості. [http://www.podrobnosti.ua]

В Італії широкого розповсюдження набули „земельні” аванси. Їх видають інститути земельного кредиту під іпотечну гарантію. Термін погашення такого кредиту – не менше 18 місяців ( у середньому – від 2 до 4 років). Інший різновид іпотечних кредитів, що застосовують в Італії, – це довгострокові іпотечні кредити, які видаються також інститутами земельного кредиту видають на термін від 10 до 25 років під тверду або плаваючу процентну ставку, що найчастіше переглядається раз у 5 років. Кредити можуть покривати 50% ціни покупки або 75% вартості будівництва. Іншими кредитними установами такі кредити видаються на термін від 5 до 15 років під ринкову процентну ставку з виплатами в рахунок погашення боргу кожні 6 місяців.( Економіка нерухомості: Підручник А.М. Асаул, с.226)

Порівнюючи стан житлового будівництва в Європі та в Україні варто зауважити, що Європа живе в умовах розвиненої ринкової економіки з її багатовіковою історією (табл. 2.3.1.-2.3.2).

Таблиця 2.3.1.

Особливості мінародного досвіду іпотечного кредитування для українського ринку нерухомості

Вид системи іпотечного кредитування

Країна в якій використовується форма іпотечного кредитування

Позитивні сторони для українського ринку іпотечного кредитування

Негативні сторони для українського ринку іпотечного кредитування

Банківська система іпотечного кредитування

Великобританія, Німеччина, Франція, Данія, Італія, Бельгія, Ірландія, Люксембург, країни Східної Європи, Україна

Дана система іпотечного кредитування є найадаптованіша в Україні, оскільки іпотечне кредитування здійснюють установи, які є відомими для населення (ощадні, комерційні банки, страхові компанії тощо) та мають певну практику кредитування. Почали винкати бюро кредитних історій, що сприяє зміцненню банківської системи іпотечного кредитування

Відсутність механізмів рефінансування  іпотечних кредитів, високі відсоткові ставки кредитування, недокінця сформована структура фондового ринку, суперечливість законодавства, яке регулює операції з нерухомістю

Відкрита система будівельних заощаджень

Великобританія, США

На сьогоднішній день ринок нерухомості все більше стає привабливим для  широкого кола капіталу. Існують перспективи для створення ощадно-будівельних асоціацій.

Відсутність законодавства яке б регулювало створення та роботу ощадно-будівельних товариств та асоціацій.

Закрита система будівельних заощаджень

Німеччина, Франція, Чехія

Зацікавленість фінансових магнатів інвестувати в житлово-будівельний бізнес.

Відсутнісь законодавства, механізму та досвіду роботи із ощадно-будівельними касами. 

Кооперативна система кредитування

США, країни Європи

В Україні на стадії становлення знаходиться кооперативна система кредитування. Населення почало з більшою довірою ставитись до кредитних спілок. Фінансовим установам такого типу легше залучити більше фінансових ресурсів за рахунок вищої відсоткової ставки по депозитах.

Відсутність в Україні інструментів рефінансування іпотечних кредитів, неналагоджений механізм іпотечного кредитування кредитними спілками.

Система кредитування закладами фінансування ліквідності (операторами вторинного іпотечного ринку житла)

США, Канада, Франція, Великобританія, Австралія, Іспанія, Швеція, Данія, Казахстан, Росія

На сьогоднішній день прийнято основні закони які регулюють емісію іпотечних цінних паперів. Створена та здійснює свою діяльність Національна Іпотечна Асоціація.

Відсутність механізмів рефінансування  іпотечних кредитів, недокінця сформовано інфраструктуру ринку нерухомості (фондовий ринок).

Небанківська комерційна система іпотечного кредитування

США

Затверджені та введені в дію основні законопроекти, що регулюють іпотечне кредитування

Відсутнісь законодавства, механізму та досвіду роботи іпотечних компаній.

Державна система іпотечного кредитування

Країни Африки та Азії, Україна, Росія

Зроблено мінімальні спроби на державному рівні врегулювати іпотечні відносини. Створене та здійснює свою діяльність Державне іпотечне управління.

Відсутність механізмів рефінансування іпотечних кредитів адаптованих до сучасних умов функціонування.

У будь-якій країні Євросоюзу є альтернативні способи розміщення грошових коштів, їх збереження та примноження. Це і депозити, й інструменти прямого інвестування, і фондові ринки. У нас в країні альтернативні інструменти відсутні. Наша держава зараз проходить той шлях, який більшість європейських країн пройшли в минулому або позаминулому столітті. В Україні тільки з’явився клас власників дохідної нерухомості. Це люди, які купують три, чотири, п’ять квартир для того, щоб заробляти здаючи їх в оренду. У європейських країнах цей клас сформувався два-три століття тому. Іпотека в Україні теж з’явилася зовсім недавно. Початок її активного розвитку 2003 рік. У деяких обласних центрах ще пізніше 2005 -2006 –й роки. А в Європі іпотечні кредити існують понад сто років. В Європі будують набагато більше, ніж в Україні. Тому в нашій державі інтерес до нерухомості з боку інвесторів значно вищий, ніж у будь-якій європейській країні. Дедалі більше людей вкладають у нерухомість вільні кошти, що впливає на ріст цін. Один із чинників високих цін на нерухомість в Україні це перевищення попиту над пропозицією. Рівень життя і забезпеченість робочими місцями в сільській місцевості та в містах навколо обласних центрів значно нижчі, тому люди мігрують з таких населених пунктів до обласних міст. Це створює додатковий попит на житло (189).

Таблиця 2.3.2

Порівняння деяких показників ринку іпотечного кредитування країн Європейського Союзу та України

з/п

 

Країна

Україна

Німеччина

Греція

Іспанія

Італія

Франція

Показник

 

1

Вид установ

Комерційні банки

Іпотечні, комерційні, ощадні (Landesbanken) банки, страхові компанії, кредитні кооперативи, державні банки

Комерційні банки, спеціалізовані кредитні організації, які забезпечують в основному державних чиновників, єдиний іпотечний банк Греції

Комерційні, ощадні та кооперативні банки

Будь-який банк (універсальні банки) в Італії може займатись іпотечним кредитуванням

Комерційні, ощадні та кооперативні банки

2

Органи регулювання та контролю

Національний Банк України

До теперішнього часу «Bundesaufsichtsamt fur das Kreditwesen»; в найближчому майбутньому – поєднання регулювання страхових компаній та банків

Банк Греції спостерігає і контролює усю банківську активністьв країні, включаючи механізми, за допомогою котрих встановлює субсидовані процентні ставки; активна політика держави в ередитному субсидуванні

Банк Іспанії та Міністерство економіки

Банк Італії

Банк Франції може наполягти на реструктуризації активів кредитора

3

LTV (відношення кредиту до вартості застави)

 

60%, але може зростати і до 80; 93% за рахунок державного субсидування

Максимально 75%, на практиці цей показник значно менший

Основний рівень 70%; 80% за житловими кредитами

В основному 50% (законодавчо лімітовано на рівні 80%)

60% – комерційна нерухомість; 60-80% житлова нерухомість

4

Процентна ставка

11-14%

6-6,5%; існує початкова угода з фіксованою процентною ставкою на 5-15 років

7-7,5%

6-6,3%

6-7%

6-7%

5

Термін надання

5-20 років, дуже рідко 30

25-30 років

За звичай  на строк до 15 років (популярні), але практикується видача на більш тривалий строк – 20, 25, 30 років

20 -25 років

10-15 років

 

Спираючись на досвід іноземних держав у сфері житлового будівництва варто зауважити, що за жодних умов житлова політика розвинутих країн не була без пріоритетної уваги держави, а забезпечення громадян житлом – без державної допомоги. Вивчення досвіду застосування моделей іпотечного ринку в різних країнах показало, що в переважній їх більшості ці моделі в чистому вигляді не застосовуються. На практиці має місце використання специфічних для кожної країни комбінацій різних інструментів та механізмів іпотечного ринку. Тому, зараз на етапі становлення ринку іпотечного кредитування в Україні, не варто сліпо копіювати якусь одну модель, необхідно побудувати власну модель іпотечного кредитування, враховуючи особливості функціонування вже існуючих та особливості країни, культурі її населення та його менталітеті, а також на прийнятних для України схемах організації іпотечного кредитування, правових формах іпотеки та моделях іпотечного ринку. Особливу увагу слід приділити тому, щоб сам процес формування ринку іпотеки був керованим.

Браузер не бачить рисунок або формулу?! Скачайте реферат:
Скачати реферат “Розвиток житлового будівництва: міжнародний досвід”


Publisher: Team EPMPD  

Додати коментар

Ваш e-mail не буде опублікований. Обовязкові поля відмічені *

Можна використовувати наступні HTML-теги і атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>