Житлове будівництво в Україні: стан і проблеми

Браузер не бачить рисунок або формулу?! Скачайте реферат:
Скачати реферат “Аналізування стану та проблем житлового будівництва в Україні”

Задоволення потреб людей в житлі є актуальною економічною та соціальною проблемою. Передбачені у соціальних програмах капітальні вкладення стали недостатніми, суттєво зменшилась кількість населення спроможного придбати житло чи здійснити приватне будівництво за рахунок заробітної плати. За період 1991 – 2006 р.р. в країні різко скоротилися обсяги освоєння капітальних вкладень в житловому будівництві внаслідок різкого зменшення бюджетного фінансування будівництва житла. Якщо інвестиції у житлове будівництво, включаючи індивідуальне, у порівняльних цінах у 1985 р. склали 6,9 млрд.грн., то в 1999 р. 2,17 млрд. грн. (стат. Щорічник). Загострення пролеми на ринку житлової нерухомості відбувається через перевищення попиту над пропозицією. Щоб проаналізувати ситуацію, яка склалась на ринку житлового будівництва звернемось до статистичних даних. Обсяг пропозиції на ринку нерухомості можна виразити через кількість збудованого житла. Припустмо, що на кількість збудованого житла впливають: інвестиції в основний капітал у житлове будівництво, доходи населення; кількість людей, які потребують покращення житлових умов; сума наданих житлових кредитів, відсоткова ставка на житлові кредити тощо.

Початковим етапом будь-якого проекту є визначення необхідного обсягу фінансових ресурсів для його реалізації. Основним джерелом фінансових ресурсів є інвестиції. Їх значення в процесі житлового будівництва надзвичайно велике, оскільки за рахунок інвесторів здійснюється левова частка житлового будівництва. Збільшення пропозиції на первинному ринку житла безпосередньо пов’язано із збільшенням інвестицій в дану сферу. Інвесторами можуть виступати як фізичні так і юридичні особи. На сьогоднішній день дуже рідко в ролі інвестора виступає держава. [стат щорічник 2004 с. 325]

 

Таблиця 2.1

Капітальні інвестиції за джерелами фінансування за січень–червень 2006 року

Інвестиції

Освоєно (використано)

капітальних інвестицій

у т.ч. інвестицій в основний капітал

тис.грн.

у % до загального обсягу

тис.грн.

у % до загального обсягу

Всього

45436831

100,0

39076301

100,0

у т.ч. за рахунок

 

 

 

 

коштів державного бюджету

2049472

4,5

1618114

4,1

коштів місцевих бюджетів

1886859

4,2

1670622

4,3

власних коштів підприємств та організацій

28282799

62,2

23275010

59,6

коштів іноземних інвесторів

1259431

2,8

1110898

2,9

коштів інвестиційних фондів

516729

1,1

507093

1,3

коштів населення на індивідуальне житлове будівництво

1925778

4,2

1925778

4,9

кредитів банків та інших позик

6032045

13,3

5523179

14,1

інших джерел фінансування

3483718

7,7

3445607

8,8

Облік житла ведеться за основними формами власності: державна, комунальна, колективна та приватна [стат щорічник 2004 с. 325]. Обсяг державних інвестицій в основний капітал у житлове будівництво зменшився в 2004 році на 43,8 % порівняно із 1985 роком, проте обсяг приватних інвестицій зріс на 49,3 % (табл.2.2.).

Таблиця 2.2

Структура інвестицій в основний капітал у житлове будівництво за формами власності

(відсотків)

Роки

Всього

За формами власності

Державна

Комунальна

приватна(включаючи кошти населення на індивідуальне житлове будівництво)

колективна

міжнародних організацій та юридичних осіб інших держав

1985

100,0

61,2

-

19,3

19,5

-

1990

100,0

47,3

-

19,0

33,7

-

1995

100,0

35,1

17,7

24,3

22,8

0,1

2000

100,0

16,9

15,7

35,2

32,0

0,2

2001

100,0

20,6

15,1

34,9

28,5

0,9

2002

100,0

17,1

17,6

34,2

29,9

1,2

2003

100,0

17,4

18,6

30,7

32,6

0,7

2004

100,0

15,0

16,4

68,6

-

-

Пропозиція на будь-який товар залежить від попиту на нього тому офіційно вираженим можна вважати попит на житло у вигляді квартирної черги. Проте варто зауважити, що квартирна черга складає близько 30% із загального попиту на житло. На обсяги будівництва впливають також і доходи населення. Популярним на сьогоднішній день є пайова участь фізичних осіб у фінансуванні житлового будівництва. Саме доходи населення визначають платоспроможний попит та ціну на житло.

У черзі на квартиру в Україні у 2004 році, за статистикою, стоїть 1,41 млн. сімей, хоча ще кілька років тому було 2,5 млн. Із загальної кількості сімей та одинаків, які перебували на квартирному обліку у 1990 році, житло отримали 9,2 % сімей. Кожного року кількість сімей, які отримали житло, зменшувалась. І в 2005 році житло отримали всього 1,5% сімей.(табл.2.3.) [461сат щор.2004].

Таблиця 2.3.

Квартирна черга на поліпшення житлових умов

Рік

Кількість сімей та одинаків, які перебували на квартирному обліку на кінець року, тис.

Кількість сімей та одинаків, які одержали житло протягом року, тис.

Кількість сімей та одинаків, які одержали житло протягом року, %

1990

2638

235

9,2

1991

2728

179

6,56

1992

2696

166

6,16

1993

2636

144

5,46

1994

2578

104

4,03

1995

2411

82

3,2

1996

2297

56

2,44

1997

2164

47

2,17

1998

2029

37

1,82

1999

-

-

-

2000

1765

32

1,6

2001

1624

29

1,79

2002

1533

25

1,5

2003

1460

25

1,6

2004

1414

23

1,6

2005

1323

20

1,5

2006

1300

20

1,5

 

У Європі середня забезпеченість однієї людини житлом – 35 квадратних метрів, а у нас – в межах 20-ти [28, с. 460-461]. (рис.2.1) (189)

Забезпеченість населення житлом в Україні з 1985 року до 2003 року зросла на 5,3 м2,а з 2000 року до 2005 року на 1,3 м2 загальної площі в середньому на одну особу [188]. Багато людей взагалі не мають свого житла. 3,5 млн. сімей і одинаків проживають у комунальних квартирах, гуртожитках, або орендують житло у приватних осіб. Більше 7 млн. осіб проживають в аварійних будинках і в будинках передаварійного стану. В цілому 1/3 населення країни проживає в незадовільних умовах, гуртожитках квартирах, в яких мешкають два або більше наймачів, не придатних для проживання приміщеннях із забезпеченістю житловою площею менше, ніж 9 м2 житлової площі на одну людину.(іпт кр38). В Україні найвища забезпеченість житлом становить в межах від 23 до 27,1 м2 на одну особу. Сюди відносяться Київська (27,1 м2), Вінницька (25,4 м2), Черкаська (25,3 м2), Житомирська (23,3 м2), Чернігівська (24 м2), Полтавська (23,4 м2) області. Але показники цих областей все одно не відповідають рівню забезпеченості населення житлом у Європі (35 м2). Найнижча забезпеченість житлом на одну особу у таких областях, як Волинська (19,5 м2) Рівненська (20 м2), Львівська (19,8 м2), а також в Автономній Республіці Крим (19 м2) (табл.2.6.).(Стат щор 2005)

Таблиця 2.5

Забезпеченість населення житлом за регіонами України (у середньому на одну особу; м2 загальної площі)

 

1985

1990

1995

2000

2002

2003

2004

2005

Україна

16,3

17,8

19,2

20,7

21,3

21,6

21,8

22

АР Крим

13,7

14,8

16,9

18

18,3

18,6

18,7

19

Області

 

 

 

 

 

 

 

 

Вінницька

18,6

21

22,5

24,1

24,7

24,9

25,1

25,4

Волинська

15,3

17,2

18,2

19,2

19,4

19,6

19,2

19,5

Дніпропетровська

16,4

17,7

20

21,2

22

22,2

22,3

22,5

Донецька

16,7

17,9

18,4

20,2

20,9

21,1

21,3

21,5

Житомирська

16,1

18,8

20,7

22,5

23,4

23,6

23,9

23,3

Закарпатська

15,4

16,9

18,4

19,8

20,4

20,6

20,8

21,1

Запорізька

16

17,6

18,5

19,9

20,7

20,9

21,1

21,4

Івано-Франківська

16,1

17,5

18,4

20

20,8

21,1

21,3

21,6

Київська

18

20,4

22,9

25,9

26,3

26,5

27,1

27,7

Кіровоградська

17,3

19,1

20,2

21,9

22,3

22,6

22,9

23,2

Луганська

17,4

18,4

19,4

21,1

21,3

21,8

22,1

23,2

Львівська

14,8

16,1

17,2

18,6

19,5

19,3

19,6

19,8

Миколаївська

16,6

17,5

17,5

20,2

20,7

20,8

20,9

21,2

Одеська

15,8

17,3

18,6

19,5

20,2

21,1

21,1

21,0

Полтавська

16,9

18,7

19,8

21,9

22,6

23

23,3

23,4

Рівненська

15,9

17,8

18,4

19,5

19,6

19,7

20

20,1

Сумська

16,3

18,1

19,4

20,5

21,3

21,7

21,6

22,0

Тернопільська

16,3

17,7

18,6

20,5

21

21,2

21,5

21,7

Харківська

15,8

17

18,7

20,5

20,9

21,1

21,5

21,6

Херсонська

16

17,5

18,3

20,2

20,8

20,9

21,1

21,4

Хмельницька

17,3

19,1

20,2

22

22,5

22,7

23,0

23,4

Черкаська

17,9

20,2

21,5

23,5

24,2

24,4

24,7

25,3

Чернівецька

16,1

17,5

18,9

20,2

20,7

20,9

21,2

21,3

Чернігівська

17,1

18,8

20,1

22,2

23,1

23,5

24,1

24,0

м. Київ

15,6

16,7

18,4

18,7

19,8

20

20

20,2

м. Севастополь

-

-

18,7

17,9

18,8

19,1

19,1

19,4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кількість збудованих квартир з 1990 до 2005 року зросла тільки у 1,08 рази. Основну частину від загальної кількості квартир становлять дво- і трикімнатні квартири, найменше – чотирикімнатних. Наприклад, у 2005 році 19,3% становлять однокімнатні квартири, 37,3% – двокімнатні, 33,1% – трикімнатні, 10,3% – чотирикімнатні.(табл 2.4.) [інтернет 188].

Таблиця 2.4.

Кількість збудованих квартир

Кількість квартир, тис.

(за кількістю кімнат)

Роки

 

1995

1996

1997

1998

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Одна

3557

3633

3662

3675

3677

3676

3692

3702

3699

3697

Дві

6766

6930

7010

7027

7046

7063

7098

7106

7118

7132

Три

6199

6190

6262

6278

6299

6301

6303

6303

6308

6331

Чотири і більше

1781

1812

1850

1878

1899

1920

1930

1938

1950

1967

Всього

18303

18565

18784

18858

18921

18960

19023

19049

19075

19134

 

На сьогоднішній день особливим попитом у покупців нерухомості користуються 1 і 2-х кімнатні квартири із відносно невеликою площею (40-60 м2) не тому що вони мають виняткові споживчі якості, а тому що вони найбільш доступні по ціні, хоча абсолютна вартість 1 м2 в цих квартирах на 7-12% вища ніж в 3 і більше кімнатних.

За роки незалежності в Україні у шість разів скоротились обсяги будівництва і, відповідно, кількість житлових будинків, введених в експлуатацію (рис. 2.2.) стат щорічн 2004 с.240].

  Рекордним був 1987 рік, коли на горбачовський заклик „до 2000 року – кожній сім’ї окрему квартиру” було збудовано понад 21 млн. м2 житла. Але з кожним наступним роком це число зменшувалось. В 2003 році введено в експлуатацію 6,4 млн. м2 загальної площі житлових будинків, в 2004 році – до 7,6 млн. м2, а в 2005 році 7,8 млн м2. Якщо 14 років тому новосілля справляла кожна дванадцята сім’я, що стояла в черзі за житлом, то тепер – лише кожна п’ятдесят п’ята [стат щорічн 2004 с.240].

Підприємства – забудовники державної форми власності, зменшили введення житла за 1991 – 2000 рр. майже у 9 разів. Введення житла за рахунок коштів державного бюджету зменшилося за цей період у 39 разів. 11,3 тис. об’єктів житлового будівництва є незавершеними (рис.2.3 – 2,4). (стат щор.с.326 2004).

Питома вага житлового будівництва державним коштом у ВВП України становить лише 1,5%. І це при тому, що у системі соціальних цінностей людини житло займає домінуючу позицію [22, с. 34].

До 1987 року спостерігається нарощування темпів будівництва. З наступного року аж до 1996 року відбувається поступове зменшення кількості загальної житлової площі, введеної в експлуатацію (з 20880 тис. м2 до 6754 тис. м2). Найменше житлових будинків введено в експлуатацію в 2000 році (5558 тис. м2). У період з 1996 по 2004 рік в середньому введено в експлуатацію 6298,6 тис. м2 – це у 3,4 рази менше порівняно з 1987 роком. З 2000 року до 2004 року спостерігається незначне збільшення введених в експлуатацію житлових будинків – в середньому на 8% кожного року порівняно з попереднім роком. У 2005 році введено в експлуатацію 7816 тис. м2 житла – це майже у 3 рази менше порівняно з 1987 роком, коли було збудовано найбільшу кількість житла[(стат щор. 2004)]. У 2004 році введено в експлуатацію на 1133 тис. м2 житла більше, ніж у 2003 році (на 17,6% більше). По регіонах у 2004 році, найбільше житла введено в експлуатацію у Київській (547,3 тис. м2), Львівській (545,4 тис. м2), Одеській (481,6 тис. м2) областях (рис.2.3). Майже у половині областей України в експлуатацію введено менше як 200 тис. м2 житла. Сюди відносяться такі області: Рівненська (193,9 тис. кв. м), Тернопільська (193,6 тис. м2), Закарпатська (187,4 тис. м2), Житомирська (181,7 тис. м2), Херсонська (151,7 тис. м2), Миколаївська (143,9 тис. м2), Сумська (140,5 тис. м2), Волинська (138,9 тис. м2), Черкаська (138,1 тис. м2), Чернігівська (124,2 тис. м2), Кіровоградська (103,8 тис. м2).

Як засвідчує статистика, народжуваність за останнє десятиліття скоротилась майже вдвічі (з 762,8 тис. народжень у 1985 р. до 426,1 тис. у 2005 р.) (Стат щор 2005.). Такий низький рівень народжуваність спостерігається лише у трьох країнах у світі: Болгарії, Литві та Гонконзі.(дзеркало тижня). Передумовами мінусової демографічної ситуації в країні є розлучення та низькі доходи населення. А головними причинами розлучень молодих родин називають роботу (точніше її відсутність) і житло (знову ж таки – його відсутність).(урядовий курєр №130). Погіршується співвідношення між кількістю створених нових сімей та кількістю збудованих нових квартир. Варто зауважити, що у 1985 р. на кожну новостворену сім’ю в Україні будувалося в середньому 0,66 умовної квартири, у 1990 р. – 0,58 умовної квартири, то у 2002 р. – 0,21 умовної квартири. Якщо ж врахувати розлучення, які обумовлюють потребу на кожне з них ще одну квартиру, то у 1985 р. – одна квартира здавалася в середньому на дві новоутворених та розлучених сім’ї, то в 2001 р.- вже майже на вісім таких сімей. (іпотеч кред с.61) (табл. 2.6).

Таблиця 2.6

Динаміка житлового будівництва, шлюбів та розлучень

в Україні у 1985 – 2005 р.р.

Роки

1985

1990

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Кількість збудованих квартир у будинках квартирного типу, тис.

321

279

118

88

80

70

73

63

65

64

62

71

76

Кількість зареєстрованих шлюбів, тис.

490

483

432

308

345

311

345

275

310

317

371

278

332

Кількість зареєстрованих розлучень, тис.

183

193

198

193

188

180

176

197

181

184

177

173

183

 

 

Переважній більшості наших громадян купити собі квартиру за рахунок власних доходів нереально. За даними Держкомстату в лютому 2006 р. дохід на одну людину складав 558,3 гривні (188). Проведений соціологічний моніторинг „Українське суспільство: 1992-2006 роки” показав іншу величину – 503 гривні (187, с.32). Згідно із даними соціологічного моніторингу на початок 2006 р. більша частина населення (87,4%) стверджує, що одержувала доходи, яких вистарчає тільки на життя, але не на заощадження; ще 4% населення повідомили, що змушені інколи голодувати і ще 0,5 % населення стверджуюють, що часто не мають грошей та їжі, тому інколи жебракують (187, с. 32). Левова частка доходів населення формується із заробітної плати та соціальних допомог (рис. 2.5, рис. 2.6.) [27, с. 388] ).(стат щор.2005.)

Придбати помешкання за рахунок доходів із заробітної плати для переважної більшості громадян наразі нереально. Адже на однокімнатну квартиру середня українська родина повинна була б відкладати протягом 12 років усю свою заробітну плату, а на трикімнатну – протягом 23 років [22, с. 36].(табл 2.8) (189). Міста ранжировано за величиною різниці між офіційною середньою зарплатою в області та сумою щомісячних виплат за кредитом за квартиру площею 35 м2 куплену на початок 2006 року (розрахунок Контрактів 189)

Таблиця 2.8

Рейтинг кредитної привабливості

Місце у рейтингу

Місто

Середня вартість квартири, $

Щомісячні виплати за кредитом, $

Офіційна середня заробітна плата, $

Різниця між офіційною середньою заробітною платою та щомісячними виплатами за кредитом у 2006 році, $

1

Одеса

42000

522,29

191,21

-231,08

2

Київ

48720

605,85

342,40

-263,45

3

Чернівці

31570

392,59

162,10

-230,49

4

Севастополь

32900

409,13

198,92

-210,21

5

Дніпропетровськ

35000

435,24

225,59

-209,65

6

Тернопіль

28000

348,20

144,01

-204,19

7

Донецьк

35000

435,25

237,91

-197,34

8

Хмельницький

28000

348,20

156,91

-191,29

9

Вінниця

28000

348,20

156,99

-191,21

10

Ужгород

29050

361,25

171,84

-189,41

11

Львів

28000

348,20

182,83

-165,37

12

Чернігів

22400

278,56

156,36

-122,20

13

Івано-Франківськ

24500

304,67

182,69

-121,98

14

Харків

24850

309,02

192,83

-116,19

15

Суми

21875

272,03

169,61

-102,42

16

Рівне

22050

274,21

175,79

-98,42

17

Сімферополь

22750

282,91

188,44

-94,47

18

Черкаси

21000

261,15

167,45

-93,70

19

Миколаїв

21000

261,15

189,06

-72,09

20

Полтава

21000

261,15

190,26

-70,89

21

Кіровоград

18550

230,68

162,20

-64,48

22

Житомир

17500

217,63

157,12

-60,51

23

Луганськ

21000

261,15

202,37

-58,78

24

Запоріжжя

21000

261,15

216,15

-45,00

25

Луцьк

15750

195,86

153,16

-42,70

26

Херсон

15750

195,86

158,42

-37,44

 

 

         Рейтинг квартирних цін в Україні цілком зіставний з рейтингом економічної успішності областей. Якщо аналізувати цінову динаміку за 2005 рік загалом по Україні, то за 10 місяців квартирні ціни виросли всередньому на 50% — трохи менше за столичні 64%, хоча в Києві рівень доходів населення значно вищий за всеукраїнський. На рівні з київськими цінами (середня ціна за квадрат – $1450) тримається ще кримське житло в містах-курортах. Тамтешнє нове житло розкуповується ще на етапі узгодження проектної документації. До другої цінової категорії належать харківський, донецький, одеський та дніпропетровський ринки — в середньому $1100 за м2. Пропозиція в цих містах на 90% сформована за рахунок вторинного ринку — у порівнянні з Києвом первинний ринок тут розвинений слабко. В Харкові найбільшим попитом користуються одно-, двокімнатні помешкання у більш-менш сучасних висотних будинках. При цьому пріоритет віддається розвиненому району, найкраще — біля метро. Львівському ринку нерухомості, так само як і всім ринкам Західного регіону, які належать до третьої цінової категорії, притаманна історична специфіка — через присутність пропозиції під маркою «архітектурна пам'ятка. У Львові 3-кімнатний польський «люкс» забудови 1938 року коштує щонайменше $150 тисяч без ремонту. Як свідчать дані агенцій нерухомості, мінімальна ціна львівської однокімнатної квартири становить $20 тисяч, двокімнатної $35 тисяч. До найдешевшої категорії належать квартири у Сумах, Черкасах, Чернігові, Полтаві, де середня ціна квадратного метра тримається на позначці $600 як на вторинному ринку, так і в новобудовах. (контракти 47,110)  Згідно статистичних даних середні доходи населення в Києві в перерахунку на одного жителя вищі ніж в таких містах як Житомир, Чернігів, Черкаси тому дуже важливо для планування програм житлового будівництва по містах враховувати реальний попит на житло як по ціні 1м2 , так і по типам квартир [204].

Визначальним фактором при визначенні ціни на будь-який товар є попит на нього. Як стверджує Галина Гула, директор львівського агенства нерухомості „Маєток”, 30% купівлі житла через її агенство здійснюють заробітчани. На сьогоднішній день у Львові із населенням 800 тис. людей працює лише біля 20-ти великих місцевих будівельних компаній і одна регіональна сімферопільська Консоль. Варто зауважити, що Львів один із національних антирекордсменів по кількості новобудов. Менше львів’ян в Україні будують лише севастопольці, в середньому 65 тис. м2 в рік.

Традиційно високі ціни на житло в Одесі, Донецьку, Харкові, Дніпропетровську. І це при тому, що світова практика купівлі квартири у кредит для більшості українців залишається недоступною. Кредити без початкового внеску банки взагалі не видають. Зменшувати кредитні ставки банки відмовляються – адже громадяни й так ладні швидше вкладати гроші в житло, а не в депозити. Економічна і політична нестабільність не залишає українцям вибору нерухомість ще довго буде чи не єдиним інструментом збереження накопичень (табл.2.8 (189).

Таблиця 2.8

Рейтинг міст з найвищими темпами зростання цін на нерухомість у 2006 році

Місце у рейтингу

 

 

Місто

Населення,

тис.

Зростання, %

 

 

 

 

 

Причини зростання ціни

1

Луцьк

205

93,3

За версією АФНУ, зростання цін у 2006 році не перевищило 32 %. За прогнозами луцьких рієлторів, 2007 року підвищення цін може становити 100%. Серед причин різкого подорожчення вони називають поліпшення добробуту і бум на ринку житлового кредитування.

2

Житомир

276

90,0

Значне зростання цін ріелтори пояснюють близкістю Житомира до Києва. Більшість покупців нерухомості працюють у столиці (тривалість переїзду менше ніж дві години). В 2007 році ціни підвищаться щонайменше на 30 %.

3

Київ

2708

86,8

Поширене придбання житла для здачі в оренду. Купівля нерухомості, зокрема у кредит, часто використовується як інвестиційний інструмент. За даними Держкомстату, 2006 року кількість мешканців столиці офіційно збільшилася майже на 26,7 тис. осіб

4

Миколаїв

508

83,3

Ріелтори констатують зростання ділової активності – багато квартир 2006 року купувались під магазини та офіси.

5

Сімферополь

341

69,2

Причини зростання цін – дефіцит житла, невеликі обсяги будівництва, підвищення купівельної спроможності на тлі розвитку кредитування. Високий рівень міграції в міста.

6

Херсон

316

66,7

Причиною збільшення попиту та зростаттян цін херсонські ріелтори вважають зростаттня обсягів житлового кредитування. У 2007 році вони прогнозують підвищення херсонський цін до 40%

7

Харків

1463

64,8

Зростання цін здебільшого спричинене сплеском купівельної активності одночасно з уповільненням темпів житлового будівництва у 2006 році.

8

Запоріжжя

795

53,3

У лютому пропозиція перевищує попит, констатують місцеві ріелтори, які прогнозують падіння цін на 10-20% наприкінці весни. У 2006 році істотно збільшилися обсяги будівництва.

9

Одеса

1002

51,6

Причиною є зростання ділової активності, розвиток курорьного сектору, підвищення лояльності банків, ажіотажного попиту на однокімнатні квартири.

10

Рівне

248

50,8

Попит перевищує пропозицію.

11

Донецьк

994

50,0

Спостерігається великий дефіцит житла, особливо на первинному ринку. У 2006 році в Донецьку здано в експлуатацію 4 житлові будинки площю 17 м2. В 2007 році ріелтори прогнозують зростання ціни на 30-35%.

12

Львів

735

37,5

Невеликі обсяги будівництва, що пов’язані з дефіцитом підходящих ділянок, насамперед у центрі міста. Попит на житлову нерухомість перевищує пропозицію. На 2007 році ріелтори прогнозують зростання ціни на 15-20%.

13

Полтава

309

36,7

Підвищення цін зумовлене зниженням темпів будівництва нового житла в містах області.

13

Черкаси

292

36,7

Причина підвищення цін зростання ділової активності та доходів у регіоні.

14

Севастополь

379

35,6

2006 року до Севастополя пересилилося понад 5,5 тис. осіб. Прогноз зростання цін на 2007 рік -20%.

15

Дніпропетровськ

1047

34

Основною причиною зростання цін ріелтори вважають активність продавців і покупців наприкінці 2006 року, перед введенням оподаткуванняоборудок з нерухомістю. Прогноз підвищення цін на 2007 рік – 10-15%.

16

Луганськ

450

33,3

Причини – зростання ділової активності, розвиток кредитування та відсутність первинного ринку.

17

Ужгород

117

32,5

Близкість до кордону і велика кількість гастарбайтерів, що працюють у Східній Європі, забезпечують стабільний попит на місцеву нерухомість. Активно розвивається кредитування.

18

Хмельницький

257

31,3

Близько 80% купівлі житла в кредит. У 2007 році ріелтори прогнозують зростання цін на рівні 15-20%.

18

Чернігів

300

31,3

Сплеск попиту та підвищення цін на нерухомість спостерігалися у 2005 році (90%). На сьогодні ринок практично завмер: покупці чекають можливого зниження цін.

19

Суми

280

31,2

Зростання вартості вторинної нерухомості зумовлене малими обсягами бцудівництва.

20

Вінниця

362

25

Збільшення кількості міського населення у Вінницькій області – +3 особи на тисячу мешканців за 2006 рік. 90% житла на вторинному ринку купується в кредит.

21

Тернопіль

220

24,4

У 2007 році зростання цін за прогнозами ріелторів немає перевищувати 10-20%.

22

Кіровоград

246

22,6

Попри зменшення кількості міського населення в області, попит на нерухомість залишається високим. За останні 2-3 роки в Кіровограді зданов експлуатацію 5-6 новобудов.

23

Чернівці

243

22

Зростання цін спричинене затягуванням здачі новобудов в експлуатацію. За відсутності достатньої пропозиції на ринку первинної нерухомостіпопит задовольняється втоинною.

24

Івано-Франківськ

22

24,1

У місті будується багато житла. 2007 року ціни, за прогнозами ріелторів, зростуть не більше ніж на 10%.

 

За даними експертного опитування регіональних ріелторів, наведені ціни стосуються тільки вторинної нерухомості. (189).

Зараз мінімальна вартість одного квадратного метра нерухомості в українській столиці тисяча доларів. Київ за ціною на нерухомість уже перегнав Софію, Бухарест, Варшаву і Будапешт.(рис.2.10).

Згідно із класифікацією житла, прийнятою українською асоціацією будівельників вартість житла класу де люкс становить від 4000 дол./м2, преміум 2000 – 4000 дол./м2, бізнес 800 – 2000 дол./м2, економ до 800 дол./м2, соціальне до 500 дол./м2експерт 82. Різке зниження цін на нерухомість можливе тільки в тому випадку, якщо пропозиція нового житла перевищить попит ( рис.2.10).

В основному український ринок житла розвивається за законами звичайного товарного ринку на першому етапі в країні з’явився товар – житло, і цей товар почав зростати в ціні, оскільки попит на нього, природно зростав. Зростання попиту відбувалося також завдяки інфляційним процесам, появі в Україні нових великих капіталів, виникненню тіньової економіки. Потім, коли відбулося певне насичення ринку цим товаром, тобто коли більшість тих, хто хотів та мав змогу його придбати, вже придбали, настала цінова стабілізація і обсяги ринку почали знижуватися. Зниження попиту спричинило новий етап – етап зниження цін, який закономірно завершився відповідним зростанням попиту, оскільки зниження цін зробило житло (особливо найдешевші його категорії) доступним для нових за рівнем доходів верств населення. Зростання попиту практично спочатку відновило рівень цін, пізніше сприяло стрімкому зростанню, особливо в період 2003 – 2004 років. Таким чином, можна спостерігати еластичність попиту на українському ринку житла, тобто взаємозв’язок попиту та цін. Єдиним „винятком” був 2000 р., коли за його підсумками ціни знизилися, а попит зріс. Але цей „парадокс” пояснюється тим, що ринок житла інертний, і зростання попиту не одразу спричинило цінову стабілізацію(регіонал ек 2005 Павло Кривовязс.71).

Високий попит на житло давав можливість будівельникам підвищувати вартість квадратного метра житла, аргуметуючи це зростанням цін на базові будівельні матеріали. Варто зауважити, що достатньо було, щоб ціна на метал збільшилась на 15%, щоб житло в новобудовах тут же дорожчало. При цьому ніхто не приймав до уваги, що доля ціни арматури в собівартості 1 м2 житла становить лише від 0,7 до 1,2% (табл 2.10.)

Таблиця 2.10

Динаміка цін на основні будівельні матеріали (187, с. 52-53)

Найменування показників

Роки

2000

20001

2002

2003

2004

2005

Арматура (гривень за 1 т)

1072,2

1200,30

1200,30

1680

2406,7

2550

Ріст цін до попереднього року, %

-

111,9

100,0

140,0

143,3

106

Цегла (гривень за 1 тис. штук)

230

265

285

390

475

675

Ріст цін до попереднього року, %

-

115,2

107,5

136,8

121,8

142,1

Цемент (гривен за 1 т)

184,7

202,5

202,5

217,5

227,5

345

Ріст цін до попереднього року, %

-

109,6

100

107,4

104,6

151,6

Суміш бетонна (гривень за 1 м3)

97,21

105

112

171,7

207,8

250

Ріст цін до попереднього року, %

-

108

106,7

153,3

121

120,3

Доходи населення (млн. грн.)

128736

157996

185073

215672

274241

370636

Ріст до попереднього року, %

-

122,7

117,4

166,5

127,2

135,1

 

 

Як видно із табл. 2.10 темпи росту цін на основні будівельні матеріали за останніх п’ять років стабільно відставали від темпів росту доходів населення та цін на житло. Скачки цін на житло зробили ринок нерухомості привабливим для спекулянтів.

Більшість будинків мають довгий термін придатності, через це загальний фонд будинків, більший, ніж річне виробництво будівельної продукції. Тому ринкова ціна нових будинків визначається в основному попитом, ніж будівельними витратами. Споживачі, які вносять плату за низькою ціною, купують невеликі нові будинки низької якості, а також купують або орендують старі будинки. Згодом будинки дедалі менше відповідають сучасним вимогам і продаються за нижчими цінами. Таким чином, є градація будинків залежить від їх віку, різних зручностей і різної ціни продажу. На сьогоднішній день на ринку нерухомості не має чіткості у класифікації житла, тобто, яке вважається економ- житлом, а яке елітним. У кожного підприємства існує своє уявлення про клас житла, через це вони самостійно визначають критерії і ціну за квадратний метр.

         Отже, найбільш вагомим питанням залишається проблема фінансування учасників житлового будівництва та підвищення пропозиції на ринку житла. Вирішення цієї та інших проблем в житловій сфері можна розв’язати користуючись наступними рекомендаціями:

-          створення та сприяння функціонуванню ринкових структур, які можуть забезпечити фінансування житлового будівництва: бірж; інвестиційних і інших фондів; іпотечних і житлових банків; страхових компаній тощо;

-          випуск житлових і муніципальних облігацій: залучення коштів населення; залучення коштів підприємств; залучення коштів банків; залучення коштів фондів;

-          удосконалення системи кредитування: державне регулювання процентних ставок; створення банків довготермінового кредитування; запровадження системи податкових пільг для середніх і малих банків, які здійснюють довготермінове кредитування житлового будівництва фізичних та юридичних осіб;

-          подолання монополізму в будівельному комплексі шляхом створення нових прогресивних організаційних структур, діючих на принципах самоуправління, самофінансування та повного господарського розрахунку в умовах регульованого ринку;

-          зниження ціни на будівництво: шляхом оголошення тендеру на проведення підрядних робіт;

-          покращення платоспроможності населення шляхом реформування системи заробітної плати;

-          проведення нової амортизаційної політики щодо житлових будинків шляхом впровадження нової амортизаційної ставки для житлових будинків або прискореної амортизаційної політики;

-          запровадження єдиного класифікатора житла.

За останні роки зріс попит на купівлю житла за рахунок кредиту. Дуже часто укладаються трьохсторонні угоди між банком організацією-забудовником та фізичною особою про фінансування житлового будівництва. Визначальним показником попиту на житлові кредити є відсоткові ставки банків (табл. 2.11) [188].

Таблиця 2.11.

Умови надання кредитів українськими банками для придбання готової нерухомості

з/п

Банк

Розмір кредиту, %

Процентна ставка

Термін кредиту, років

Послуги та комісія банку

грн.

дол.

1

OTP BANK

До 85

171

11,492

5

1500 грн. +

- 2,5 % при сумі кредиту 5000-20000 $;

- 1,5 % при сумі кредиту 20001 – 50000 $;

- 1% при сумі кредиту 50001 – 100000 $;

- 0,6 % при сумі кредиту від 100001$.

12,991

6-25

2

ВА БАНК

85

17

12,5

20

 0 % комісія банку

3

АКІБ „УкрСиббанк”

70-100

15

11,3

15-21

2% від суми кредиту

4

ВАТ „КРЕДОБАНК”

85

17

12

10

150 – 200 грн. + 0,9 % від суми видачі кредиту

17,5

12,5

10-20

5

КБ „ПриватБанк”

80-100

16,08

12

20

0

75

14,04

10,08

6

КБ „Індекс Банк”

60-70

16

11,2

20

0,15 % щомісячно від залишку заборгованості за кредитом, 1%при оформленні кредиту

7

Райффайзен Банк АВАЛЬ

65

19

14

20

1% від розміру кредиту

8

Банк „Надра”

80

16

10

30

1,85 від суми кредиту

9

АКБ „ФОРУМ”

80

16,9

13

15

1,5 % від суми кредиту

10

Банк Фінанси та кредит

70-80

17-18,5

10-12

20

невідомо

11

КБ Експобанк

70-80

17-18,5

10-12

20

невідомо

12

Кредитпромбанк

80

19,5

14

20

1%

13

Мегабанк

70

18

12

15

невідомо

14

Меркурій

80

21

13

15

невідомо

15

Міжнародний Іпотечний банк

75

16

12,5

15

1%

 

1-      Плаваюча процентна ставка залежить від процентної ставки, що діє по строкових депозитах фізичних осіб в гривні, що розміщені в Банку на строк в 366 днів, з виплатою процентів після закінчення строку дії депозитного договору;

2-      Фіксована процентна ставка є незмінною протягом усього строку дії кредитного договору, крім випадків порушення позичальником умов кредитного договору.

 

На сучасному етапі іпотечного кредитування банки уважно стежать за розвитком ринку нерухомості, враховуючи тенденції змінюють умови кредитування. Якщо високий попит, піднімають відсоткову ставку, знижують, коли попит падає, намагаючись залучити більшу кількість клієнтів. На сьогодніщній день небагато банків висувають високі вимоги до позичальників. Більш жорстко до офіційних доходів і довідок, що їх підтверджують, підходять іноземні банки (189). Базові умови кредитування житлового будівництва включають також послуги страхових компаній і інші витрати пов’язані із реєстрацією житла (табл 2.12).

Таблиця 2.12

Орієнтовані витрати за послуги страхових компаній, нотаріуса оцінювача житла

з/п

Послуги

Періодичність виплат

Величини виплат

Орієнтовані витрати за послуги страхових компаній

1

Страхування предмету іпотеки

щорічно

0,3% – 0,4 % від оціночної вартості нерухомості

2

Страхування від нещасного випадку

щорічно

0,3% – 0,5 % від суми кредиту

3

Страхування титулу власності на земельну ділянку на строк до 3-х років з моменту набуття права власності на земельну ділянку

щорічно

0,3 % від суми кредиту

Орієнтовані витрати за послуги нотаріуса

4

Держмито за оформлення договору купівлі-продажу

одноразово

1 % від суми договору купівлі-продажу

5

Пенсійний фонд

одноразово

1 % від суми договору купівлі-продажу

6

Державне мито за посвідчення іпотечного договору

одноразово

0,1 % від вартості предмета іпотеки

7

Послуги нотаріуса

одноразово

До 700 грн.

Послуги оцінювача

8

Експертна оцінка об’єкту нерухомості, визначена затвердженим банком оцінювачем

одноразово

Від 250грн.

 

 

Будь-який процес оформлення кредиту супроводжується документальним оформленням (табл.2.13).

Таблиця 2.13

Документи необхідні для прийняття рішення про кредитування

Документи Позичальника необхідні для прийняття рішення про кредитування

Документи необхідні для отримання кредиту

- Заява-Анкета Позичальника

Документи на нерухоме майно, що передається в іпотеку:

- Паспорт громадянина України (Позичальника та особи, що перебуває з ним у фактичних шлюбних відносиних)

- Правовстановлюючий документ на нерухоме майно (договір купівлі-продажу, міни, про приватизацію)

- Довідка про присвоєння ідентифікаційного номеру (Позичальника та особи, що перебуває з ним у фактичних шлюбних відносиних)

- Технічний паспорт на нерухоме майно

- Довідка – Характеристика із БТІ

- Довідка із ЖЕКу про кількість зареєстрованих осіб за формою №3

- Свідоцтво про шлюб/розлучення

- Свідоцтво про смерть (при передачі в

іпотеку майна, отриманогов спадщину, довічне утримання)

- Свідоцтво про народження дітей

- Шлюбний контракт (якщо є)

Документи Продавців нерухомого майна

- Приписне свідоцтво для чоловіків віком до 25 років

- Паспорт громадянина України та довідка про присвоєння ідентифікаційного номеру кожного з власників

- Копія трудової книжки (Позичальника та особи, з якою він перебуває з ним у фактичних шлюбних відносиних) за 12 місяців, засвідчена роботодавцем

- Трудовий договір/контракт з роботодавцем (Позичальника та особи, що перебуває з ним у фактичних шлюбних відносиних), якщо є

- Дозвіл органів Опіки та Піклування (на всіх недієздатних та обмежено дієздатних власників нерухомого майна)

Для Позичальників – субєктів підприємницької діяльності

- Свідоцтво про смерть (при продажу майна, отримагого в спадщину, довічне утримання)

- Свідоцтво про державну реєстрацію суб’єкта підприємницької діяльності

- Петент фбо свідоцтво про спрощену систему оподаткування

- звіти про прибутки за 12 місяців з відміткою з податкової адміністрації

 

 

Отже, затрати покупця складаються із суми першого внеску (орієнтовано 15-30% вартості нерухомості), послуги банку і затрат на реєстрацію договорів купівлі-продажу (порядку 280 грн + 2% суми кредиту), застави (255 грн. + 0,1% суми кредиту) й страхування (від 0,25 до 1% вартості нерухомості щорічно). Залежно від вартості нерухомості та розміру кредиту сумарні затрати покупця становлять від 7 до 15% суми кредиту (чим більший кредит, тим менший відсоток). Приктика доводить, що для придбання нерухомості потрібно мати на руках суму не менше ніж 40-55% ціни нерухомості залежно від вибраної програми (Е,Н, с. 218).

Варто зауважити, що низький початковий внесок і більш тривалий термін кредиту – це палиця на два кінці, оскільки загальні затрати на купівлю житла зростають зі зменшенням початкового внеску та збільшенням терміну кредиту. На сьогоднішній день ставки за кредитами повільно знижуються: кредитні ставки в доларах знизилися з 18% до 12-14, у національній валюті з 27 до 14-18% річних. Однак цифри все одно вражають. У результаті навіть п’ятирічні кредити супроводжуються переплатою за придбану в такий спосіб нерухомість на третину, а 10- чи 15-річний кредит означає, що квартира обійдеться вдвічі дорожче, ніж якби купувати її відразу.

У ряді регіонів нашої країни нагромаджено певний досвід фінансування будівництва індивідуальних будинків за допомогою спеціально створених фондів. Наприклад, в Одесі, на базі „Імексбанку” створений іпотечний фонд, який здійснює кредитування для купівлі житла. В табл. 2.14. наведені умови роботи іпотечного фонду( Е.Н. с.222).

Таблиця 2.14.

Умови роботи іпотечного фонду, створеного на базі „Імексбанку”

Іпотечний фонд

Вступний внесок в Іпотечний фонд

255 грн.

Кредитування

Обов’язковий внесок, потрібний для отримання кредиту на придбання житла

Не менше 30% вартості квартири

Процент

До 20% річних

Щомісячний платіж

Для прикладу: при кредиті в сумі 5 тис. у.о. на 5 років із виплатою 20% річних щомісячний платіж становить 130 у.о., при кредиті 15 тис. доларів – 410 у.о.

Забезпечення кредиту

Нотаріальне засвідчення договору застави майна (квартири)

0,1% вартості квартири + 10 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян

Нотаріальне оформлення згоди дружини (чоловіка) на заставу квартири

25 грн.

Оформлення у власність

Реєстрація в Бюро технічної інвентаризації

Відповідно до тарифів Бюро технічної інвентаризації

Нотаріальне оформлення договору купівлі-продажу нерухомості (квартири)

1% вартості квартири + 10 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян

Страхування

Страхування квартири після здавання будинку в експлуатацію і реєстрації в Бюро технічної інвентаризації

2-3% вартості квартри

 

Основними бар’єрами, які необхідно подолати в напрямку кредитування житлового будівництва, це висока відсоткова ставка, недостатність капіталу сучасної кредитної системи, труднощі при впровадженні кредитних продуктів, придатних в умовах високої інфляції, та інші ризики кредитора.

У зв’язку з цим треба:

- вжити заходів до зниження облікової ставки НБУ, нормування затрат і маржі за кредитними операціями комерційних банків;

- прийняти нормативні акти, які б визначили порядок довгострокового кредитування (Національному банку України прийняти положення про впровадження індексованих заставних);

-створити орган управління механізмом іпотечного кредитування в загальнодержавному і регіональному масштабах;

- стимулювати створення вторинного ринку заставних, агентств купівлі й розміщення заставних іпотеки;

- створити систему державної підтримки мобілізації коштів для кредитування іпотечних проектів.

Державна підтримка розвитку вторинних фінансового та фондового ринків сприятиме створенню передумов для мобілізації ресурсів з метою рефінансування іпотечних позик. Більша частина джерел фінансування сучасних іпотечних кредитних інститутів формується на ринку цінних паперів шляхом випуску іпотечних облігацій, похідних зобов’язань, банківських корпоративних облігацій.

Одним із надійних фінансових засобів трансферту ризиків у рамках іпотечного кредиту можуть стати інструменти індексації Системи кредитів, які передбачають індексацію, сприяють перерозподілу кредитних ризиків між кредитором і позичальником. Для зниження ризику процентної ставки використовують різного роду індекси, що дозволяють уникнути фіксованого проценту по довгострокових кредитах. Ідеальним індексом вважаємо індекс вартості фондів конкретного банку. Однак, на практиці важко добитися довіри позичальників до такого типу індексу. Тому банки намагаються замінити його, по-перше, більш визнаними у суспільстві показниками, по-друге, показниками, що максимально відображають динаміку ринкових процентних ставок. В умовах інфляції, коли реальні доходи населення України знижуються, доцільно вибрати інструмент застави з подвійним індексом. Особливістю такої практики є перенесення частини платежів у часі залежно від реального доходу позичальника. Проте у випадку відстрочки платежів баланс кредиту збільшуватиметься, що може призвести до проблеми ліквідності. Реально вона постає лише тоді, коли банк зберігає частину своїх активів (понад 30%) у формі кредиту такого виду. Тому НБУ повинен узяти на себе функції надання допомоги іпотечним інститутам (кредитору) у вирішенні проблем з ліквідністю, встановити спеціальний інститут для викупу-продажу застав на вторинному ринку. Інструмент регульованого відтермінування платежів по обслуговуванню боргу, заснований на міжбанківській процентній ставці, практично повністю дозволяє банку уникнути ризику процентної ставки.

Браузер не бачить рисунок або формулу?! Скачайте реферат:
Скачати реферат “Аналізування стану та проблем житлового будівництва в Україні”


Publisher: Team EPMPD  

Додати коментар

Ваш e-mail не буде опублікований. Обовязкові поля відмічені *

Можна використовувати наступні HTML-теги і атрибути: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>